签订房屋买卖合同后，

才发现社保竟漏缴4个月，

最终因不符合购房条件，

导致房屋买卖合同解除。

中介是否需要承担审查不严的责任？

购房人能否要求房屋中介退还中介费？

案情回顾

陈先生与某房屋中介、房东林女士

签订居间协议，

约定以165万价款

购买林女士名下的房屋，

陈先生支付购房定金及部分购房款，

并支付了中介费3.3万元。

然而，约定交房日期临近之际，

陈先生突然发现，

自己漏缴了4个月社保，

不符合连续缴纳60个月社保的购房条件，

最终导致房屋买卖合同无法履行。

在房屋中介的沟通下，

陈先生与房东林女士和平解约，

林女士退还陈先生定金及部分购房款，

未追究陈先生违约责任，

陈先生以房屋中介

未主动审查其社保缴纳情况、

房屋买卖合同已解除、

中介未履行后续协助过户义务为由，

将中介诉至上海市松江区人民法院，

基于公平原则要求中介返还

已支付的全部中介费。

图片源自网络

经查，缔约前，

房屋中介曾告知陈先生

购房所须满足的社保缴纳条件，

且陈先生自信其满足上述购房条件。

得知合同无法履行后，

房屋中介积极促成

陈先生与房东林女士和平解约，

另，陈先生与房屋中介曾口头约定，

就已收取的中介费不予退还。

法院经审理认为，

房屋中介不负有主动审查

购房人社保缴纳情况的义务，

综合考量中介合同约定、

未履行协助过户义务的过错认定、

房屋中介提供的媒介服务

以及就促成和平解约所作的努力、

以及双方对于中介费

不予退还的口头约定，

法院最终判决，

房屋中介收取约定的中介费

并未违反公平原则，

最终判决中介费不予退还。

法官释法

一、中介不负有主动审查购房人社保缴纳情况的调查义务

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

社保缴纳情况是自然人的个人信息，也是一名理性购房人稍加注意便可自行查知的事项，该信息的获取对于购房人而言并无难度，且无需依赖中介人的专业判断，中介不负有主动审查购房人社保缴纳情况的调查义务，在中介已经尽到合理告知义务的情况下，购房人在购房前，应在充分了解购房政策的前提下合理评估自身购房资质，避免因自身不符合购房条件导致后续房屋买卖合同无法实际履行。

二、房屋买卖合同解除情形下，收取全额中介费是否违反公平原则，应结合案情综合考量

中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。然而，像本案中房屋买卖合同因故解除、中介人未能履行后续协助过户义务的情形，收取全额中介费是否违反公平原则？

法律意义上的公平，指当事人之间的权利、义务等处于一种实质平衡状态。根据公平原则，中介人收取的中介费应与其所提供的服务相匹配。本案中，中介人对于房屋买卖合同的解除以及后续未能履行协助过户义务不具有过错，在中介人已经提供了大部分媒介服务的情况下，考虑到其在促成买卖双方和平解约过程中所付出的时间成本、沟通成本，客观上避免了购房人因解除合同所可能承担的违约责任，且购房人曾与中介曾口头约定不退还已收取的中介费，综合以上情形，中介人收取约定的中介费并未违反公平原则。

代表点评

房屋买卖中，中介人对促成交易的有关重要事项是否负有主动审查、积极调查义务？当购房人因对自身条件审查不清，导致房屋买卖合同无法实现被解除，中介人无法履行协助办理过户、交房等后续义务时，中介人的报酬请求权是否受影响？这些问题是司法实践中的难点。

本案中，按期足额缴纳社保是购房人的购房前提，属于理应保证且完全可以自行掌握的信息，法律不应要求中介人在合理告知之外，越界主动审查，否则易导致发生合同双方权利义务不对等的情况。中介人协助和平解约后曾与购房人约定不退中介费，可购房人又行为反复，要求退费，亦有违社会主义核心价值观。法院综合考量后对中介人的报酬作出认定，达到了法律效果与社会效果的良好统一。本案的审理充分彰显了公平诚信的社会主义核心价值观，对于规范房屋买卖居间市场具有指导意义。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。　

第九百六十三条 中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

来源：上海高院