业主自收房时便反映房屋存在墙体墙面渗漏返碱返潮、地板起鼓、卫生间漏电等问题持续至今，经鉴定后明确了房屋防水层渗漏和施工缺陷，且经评估房屋维修费用不仅远超承诺书所确认的物业费补偿，亦远超业主在出具承诺书时对于房屋质量问题以及成因的合理预测和判断，如仅根据承诺书免除开发商责任，必然造成业主和开发商之间权益的失衡，违背公平原则。

一、案情介绍

2010年1月，小路向蓝天公司购买了一套别墅，并签订了一份《商品房买卖合同》。5月交房时，小路办妥收楼手续，并签订了《前期物业合同》和《业主公约》。同年10月，小路准备入住该楼房时，发现该房屋装修尚未完工，至2011年3月房屋装修进入收尾阶段。之后，小路再次准备入住时，发现室内一层卫生间、二层主卧水管多处漏水，小区监控系统、有线电视等相关配套设施不能使用。

2013年11月，小路给蓝天公司出具了一份《承诺书》，向蓝天公司承诺同意在不追究蓝天公司任何责任的前提下接收该物业，接受蓝天公司代其缴交物业24个月管理费，共28008元；承诺今后不再就该商品房的质量瑕疵及不能及时入住问题向该公司提出赔偿要求。

小路入住该房屋之后，发现该房屋存在严重的质量问题，墙体墙面渗漏、返碱、返潮、发霉，墙面开裂墙皮脱落；木地板返碱、返潮、发黑变色、起鼓，部分木地板翘曲变形；地面砖起鼓，墙砖脱落；卫生间电源存在漏电、断电跳闸情况等质量问题。

为了解决该房屋质量问题，小路向法院提起了诉讼，要求蓝天公司赔偿其维修损失19万余元，并向法院提出质量问题和修复费用的鉴定申请。

二、法院审理

法院认为，小路与蓝天公司在2010年签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应恪守。小路已按照约定支付了全部购房款，蓝天公司亦应交付符合合同约定的房屋。

本案中，小路购买的房屋经法院委托鉴定因房屋防水层渗漏水和施工缺陷导致存在多处质量问题，足以认定合生公司未全面履行自己的义务，存在违约行为，应承担违约责任。

虽然小路在2013年书写承诺书，同意蓝天公司代为缴纳24个月的物业管理费（共计28008元）并承诺不再就房屋的质量瑕疵及不能及时入住问题提出赔偿要求，该内容不应当构成蓝天公司的免责事由。

法院认为，小路自2010年收房时便反映房屋存在的渗漏等问题，且墙体墙面渗漏返碱返潮、地板起鼓、卫生间漏电等问题持续至今，法院委托鉴定明确了涉案房屋防水层渗漏和施工缺陷，且经评估房屋维修费用高达19万余元，远远超过了承诺书所确认的物业费补偿，亦远超出小路在出具承诺书时对于房屋质量问题以及成因的合理预测和判断，同时房屋的质量问题确影响了小路的正常居住使用。如仅根据《承诺书》免除蓝天公司的责任，必然造成小路和蓝天公司之间权益的失衡，亦违背公平原则。

因此，对于小路要求公司赔偿房屋维修损失192264元的请求，予以支持。

三、律师说法

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

因此，房屋主体结构质量不合格或因质量问题严重影响正常居住使用的房屋，买受人可以解除合同，同理可拒收房屋。房屋作为特殊大宗商品，若存在质量瑕疵或一般的质量问题应由出卖人在保修期内维修。

在开发商通知业主收房时，业主虽然发现房屋存在质量问题，但是如果不是“房屋主体结构质量不合格”问题的，业主没有办法拒绝收房。但是，业主收房后，并不代表业主放弃向开发商主张其他违约责任。

业主对于交付的房屋，如查实该房屋存在质量问题的，可以向开发商提出修复或者整改要求。如果开发商拒绝的，业主可以向法院起诉，并且就质量问题以及维修费用申请鉴定，要求开发商承担相应违约责任。

所以，本律师建议，业主在向开发商提出修复或者整改要求时，务必要保留沟通痕迹，例如微信、短信或者邮寄通知书等方式保留相关证据。