这几天不少网友都在问：，离婚时房产增值部分是否可方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下,

最高法民一庭：不动产婚内共同还贷及增值的计算

一、案情简介

甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。

甲男与乙女双方对解除婚姻关系没有异议，但对房屋补偿款的数额有异议。甲男认为，其婚前已经与房地产公司签订购房合同并从银行贷款，虽然婚后还贷本息共计10万元，但每月银行都是从其工资卡中定期扣款，女方并没有参与还贷，离婚时无权获得任何补偿款。乙女认为，双方没有约定实行分别财产制，男方的工资收入应当属于夫妻共同财产，离婚时应按房产现值90万元减去男方购房时的价格18万元作为基数对其进行补偿，即乙女应获得的补偿款是40万元。

二、 法院裁判情况

一审法院经审理认为，甲男和乙女结婚后还贷10万元，虽然系甲男每月用自己的工资卡归还银行贷款，但双方当事人并没有约定实行分别财产制，甲男的工资收入应当属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定。

第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；

第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200％＝20万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。一审法院判决诉争房产归甲男所有，甲男应支付给乙女10万元补偿款。

乙女不服提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

三、 主要观点及理由

《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》公布实施后，审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，有法官提出了分步计算的方法。

第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；

第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题，

一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；

二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

我们认为，上述分步计算法简明易懂好操作，对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。

另外需要指出的是，在离婚分割争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据婚姻法第三十九条的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。

审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二：

一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；

二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

四、最高人民法院民一庭意见

在适用婚姻法司法解释（三）第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。

（执笔人：最高人民法院民一庭吴晓芳）

（本文刊登于最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第65期）

买房后，夫妻还贷的增值部分到底是个啥？房价涨跌有影响吗

根据目前的法律规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，不动产登记于一人名下的，离婚时人民法院判记不动产归登记方，尚未归还的贷款为登记方的个人债务。婚后共同还贷及其相对应财产增值部分，由登记方对另一方进行补偿。

但是目前司法实践中，共同还贷部分所对应的房屋增值部分别说普通人，就算是许多律师也未必能清楚地表述出到底应该如何计算。而各地法院根据夫妻共同还贷数额、房屋购买价格和房屋市场价格等相互间的比例关系，也没有形成统一的计算标准。

针对这个问题，

婚前房产婚后还贷，增值部分应当平分

案例一：

2006年6月9日，胡某女购买韶关市浈江区聆韶西苑D座403号房屋，花费87795元。2019年2月28日，胡某女以270000元的价格将上述房产转让。2008年9月26日，胡某女与刘某男在韶关市浈江区民政局领取《结婚证》，此时聆韶西苑D座403号欠2.5万元房贷未还。

2013年3月21日，胡某女购买韶关市浈江区福星楼B座804房，购房总金额为200448.56元。

2020年7月24日，胡某女提出与刘某男离婚。此时浈江区福星楼B座804房，房屋价值为275000元。

法院审理认为：胡某支付福星楼B座804房的购房款系通过变卖婚前房产聆韶西苑D座403号所得，福星楼房屋产权应当为胡某所有，但是胡某称这个贷款的房贷都是自己一个人还的，但未提供证据证明双方婚姻存续期间实行分别财产制，所以对胡某归还2.5万元房贷时处于夫妻存续期间，夫妻共同还贷支付的款项及还贷相对应的财产增值部分属于夫妻共同财产，房屋增值部分原则上平分，由取得房屋所有权的一方对另外一方进行补偿。

根据胡某承认购买聆韶西苑房产87795元、该房产转让《买卖合同》中交易额27万元、购买福星楼房产的《发票联》金额200448.56元，以及双方评估该房产现值27.5万元。

经核算，上述共同还贷的2.5万元经卖、买上述房产增值后的价值为105478.74元，由双方各享有一半。故由胡某获得福星楼房产B座804房的所有权，胡某向刘某支付补偿款52739.37元。

看懂不动产增值率，夫妻房屋分割没疑难

案例二：

2013年11月27日，王某女与郑某男登记结婚。2015年6月3日，郑某起诉要求与王某离婚。

郑某在婚前2013年5月3日购买了位于苏州市虎丘区枫景颐庭的房产一处，贷款146万元。2014年11月17日取得了该房产的房屋所有权证书，房产登记的房屋所有权人为郑某，单独所有。

从2013年12月至2017年12月，婚姻关系存续期间，郑某归还了上述贷款的本金298083.17元及贷款利息253224元。上述房产在2013年11月双方登记结婚时的价值为人民币230万元，在2017年12月双方离婚判决生效时的价值为人民币380万元。

法院审理认为，离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。

关于郑某婚前购买，并登记在其个人名下的苏州市虎丘区枫景颐庭房产，郑某应当对王某婚后共同还贷支付款项及相应增值部分进行补偿。补偿数额的计算公式为：

1、【夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2】；

2、不动产升值率=离婚时不动产价格÷不动产成本（结婚时不动产价格 共同已还贷款利息 其他费用）×100%；

3、其他费用包括印花税、契税、营业税、评估费等，不包括公共维修基金、物业费。

本案中郑某应支付王某的补偿金额为410255元。

双方婚前各自买房，婚后增值差额共担

案例三：

蒋某与朱某于2017年夏天认识，于2017年10月10日办理结婚登记手续，2020年3月份开始分居。

朱某婚前购买位于临沂市房产一套。最初购买价格为28.2万元，首付13.2万元，贷款15万元，月供1326.65元，贷款期限20年。涉诉时房地产市场价值为90.5万元。

蒋某婚前购买位于临沂市房产一套，最初购买价格为21.1万元，首付10.8万元，贷款10.3万元，月供1107.69元，贷款期限10年。涉诉时房地产市场价值为29.27万元。

法院审理认为：涉案两套房产均系婚前购买，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，应给予对方补偿。双方自登记结婚至进行价值评估共计共同还贷41个月，朱某房产夫妻共同还贷54392.65元（1326.65元×41个月），蒋某房产夫妻共同还贷45415.29元（1107.69元×41个月），差额为8977.36元，朱某需补偿蒋某共同还贷支付的款项4489元。

朱某需补偿蒋某房产增值部分数额计算如下：首付款132000元，还贷总额1326.65元×12月×20年，房产市场价值为905000元，补偿金额为54752.5元。

蒋某需补偿朱某房产增值部分数额计算如下：首付款108000元，还贷总额（1107.69元×12月×10年，房产市场价值为292700元，补偿金额为27660.15元。

双方冲抵后，朱某需补偿蒋某房产增值部分27092元。

最后一种案例，离婚时房产贬值，如何分割：：

分割房屋财产存在首付款、已经偿还贷款、尚未偿还贷款、房屋实际升值等四个组成部分。实际上房屋的合同价值就是已经支付房款与剩余贷款本息的总和。

当房屋的实际价值低于首付款、已经偿还贷款、还应继续偿还贷款之总和时，则应当由其中一方取得房产，继续向银行偿还贷款本金、利息，同时向另一方补偿共同还贷本息的一半。主要原因是房价暂时下跌对于登记人还未造成实质性损失。

人生的长度，长不过春夏秋冬；人生的广度，越不过南北西东；人生的无常，无非就是悲欢离合。一念放下，万般自在。

作为一名律师，

年轻时的光阴，本应是双方精力最好、事业最上进、生活最幸福的时光，但一次次诉讼让双方所承受了无数的焦虑、压抑和困扰。

以前做错的无法重来，已经失去的无法找回，曾经承受的无法抹去，所以希望各位读者在处理已“画上句号”的感情及后续财产纠葛上少一些感性，多一份理性；少一些冲动，多一丝冷静；淡忘一些仇恨，增加一些宽容吧。

2023年第2篇发文，首发在今日头条号“不看不知的法律事儿”。创作不易，欢迎各位读者评论和转载，请标明

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