虚假的房屋买卖：房屋“借名登记”行为效力的认定及法律适用

[裁判要旨]
在借名登记情况下，虚假的房屋买卖意思表示浮现于表面，真实的借名登记意思表示被隐藏于内。浮于表面的房屋买卖合同关系系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应为无效。而隐藏于内的借名登记行为因并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。此时，借名人要求出名人协助将诉争房屋登记至自己名下，具备事实及法律上的依据，应予支持，以维护当事人合法权益。

[相关法条]
《中华人民共和国民法总则》
第一百四十六条　行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

[案件索引]
一审：北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初410号（2018年9月13日）
二审：北京市第一中级人民法院（2019）京01民终1116号（2019年2月13日）
[基本案情]
原告（被上诉人）陈某甲诉称：原、被告双方系姐弟关系。2010年3月，原告购买了诉争房屋并取得房屋所有权证。后原告与被告协商通过签订房屋买卖合同的方式，将诉争房屋过户到被告名下，由被告代原告持有房屋。双方签订房屋买卖合同，但被告未支付价款。原告及儿子对房屋装修并入住至今，物业、供暖等费用均由原告交纳。现被告将原告产权证挂失，故原告诉至法院，请求判决：原、被告签订的《存量房屋买卖合同》无效；被告协助原告办理涉案房屋的过户手续，将诉争房屋登记至原告名下。

被告（上诉人）陈某乙辩称：（1）涉案房屋系原、被告共同从原房主处购买，为按份共同，只是由原告代持。（2）被告基于亲属关系允许原告之子居住在内，未收取任何费用，所以由原告方对房屋进行装修维护、缴纳物业费是符合常理的。（3）原、被告签订的房屋买卖合同不存在虚假的意思表示，并无通谋也没有借名登记的约定。（4）《民法总则》对七年前原、被告的房屋买卖行为无溯及力。（5）诉争房屋现登记在被告名下，被告应为房屋的合法所有人。原告诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。
法院经审理查明：陈某甲与陈某乙系姐弟关系。2010年3月8日，在居间人的居间下，案外人任某某（出卖人）与陈某甲（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》，陈某甲购买涉案房屋。
合同签订后，陈某甲向任某某支付定金20万元。陈某乙通过其名下银行卡向任某某支付260万元，陈某甲向任某某支付30万元。陈某甲称陈某乙所支付的购房款均为陈某甲所支付，并提交银行流水予以佐证；并称尾号9312银行卡系其以陈某乙名义开卡，该卡内的钱为陈某甲所有，该卡由陈某甲持有。对此，陈某乙不予认可，但从现有证据而言，陈某甲自任某某处购买涉案房屋时，该次交易的全部细节系由陈某甲及其家人完成，即由陈某甲之子看房确定购买涉案房屋、陈某甲与居间机构签订居间合同并支付居间费用、陈某甲签订房屋买卖合同、该房屋过户登记到陈某甲名下、陈某甲持有该房屋所有权证书、陈某甲之子实际居住使用涉案房屋等；虽然部分购房款系用陈某乙名下银行卡支付，但并无其他证据证明二人就合伙购买涉案房屋进行过约定，陈某乙主张其系购房人一节无事实及法律依据，法院不予采信。
2010年6月25日，涉案房屋过户登记到陈某甲名下，过户税费由陈某甲支付，所有权证书由陈某甲持有。双方均认可该房屋系由陈某甲之子韩某选定并实际居住至今，物业费等由陈某甲支付。
2010年9月15日，陈某甲（出卖人）与陈某乙（买受人）签订《存量房屋买卖合同》。双方仅在合同第1条至第4条进行了明确约定，合同第5条至第14条及7个附件均为格式条款且未对空白内容进行补充。当日，该房屋过户登记到陈某乙名下。房屋所有权证书由陈某甲持有。
[裁判结果]
北京市昌平区人民法院于2018年9月13日作出（2018）京0114民初410号民事判决：一、原告陈某甲与被告陈某乙于2010年9月15日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、被告陈某乙于本判决生效后10日内协助原告陈某甲将涉案房屋过户登记至原告陈某甲名下。案件受理费12700元，由被告陈某乙负担，于本判决生效之日起7日内交纳。
宣判后，陈某乙不服原审判决，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2019年2月13日作出（2019）京01民终1116号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12700元，由陈某乙负担（已交纳）。
[裁判理由]
法院生效裁判认为：第一，陈某甲与陈某乙之间针对诉争房屋形成借名登记的民事法律行为。陈某甲与陈某乙签订房屋买卖合同，房屋成交价格远低于一般市场价格，亦与陈某甲与任某某约定的交易价格相差甚远，而且对于与交易双方权利义务息息相关的购房款支付的时间及方式、房屋交付的时间及条件、违约责任的承担方式及违约金标准等重要合同条款均未作明确约定。此外，陈某乙作为买受人，亦未充分举证证明其已实际履行付款义务。在未进行交易对价给付的情况下，陈某甲与陈某乙于缔约当日即完成了房屋的转移登记手续，此举与房屋买卖的交易习惯不符。因此，应当认定陈某甲与陈某乙之间并不存在真实的房屋买卖行为，而是形成了借名登记的约定。因此，陈某甲与陈某乙之间针对诉争房屋形成借名登记的民事法律行为。
第二，陈某甲与陈某乙隐藏的民事法律行为系借名登记行为，该行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。陈某甲通过诉讼的方式要求陈某乙履行义务，协助将诉争房屋登记至陈某甲名下，具备事实及法律依据，应予支持。
第三，陈某甲于2018年提起本案诉讼，本案争议的法律事实尚在持续中且未履行完毕，适用《民法总则》的相关规定并无不当。