随着城市化进程的加速，很多年轻人从乡镇打拼到了城市里，并在城市里安家落户。随之而来的一个问题，却一直困扰着他们，父母原来在村里的宅基地，他们到底有没有权利继承？

无论是法律规章，还是政策文件，都没有对宅基地能不能继承给过官方的肯定回答。在司法实践上，一般依据《继承法》和《不动产登记操作规范（试行）》来处理。而本次，自然资源部首次明确：“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。”

下面详细的解释一下：一、农村老宅与城市商品房的区别

农村住宅，准确的称呼应该是宅基地及其地上建筑，通俗讲就是脚下的土地和地上的房子，一并构成了农村住宅。农村住宅不同于城市的商品房，实际上是一个很复杂的存在。城市商品房和农村住宅的主要区别：

其一，城市商品房下的土地，是国有土地，其所有权归国家。你要买了70年的商品房，那么这块土地你和其他业主共有70年的使用权。而农村住宅下的土地，是宅基地，是农村集体所有的土地，经过一定程序，分给你了，所有权还是集体的，你也只享有土地的使用权；

其二，城市的商品房，是可以自由买卖的，而农村的宅基地及地上建筑，是不能随意买卖的，按照现有法院规定，只能转让给属于同一集体的其他人；

其三，在继承上，城市的商品房只需要过户的手续，房产证上就可以换成你的名字了，而农村的宅基地，在自然资源不未明确之前，它的使用权是不能继承的，你只能继承宅基地的地上建筑。

二、农村住宅的四个组成部分

说完上述区别，你可能还是不太清晰，下面法律微言就把农村住宅划分为三个部分，让你更加清晰每一部分的权属到底是谁。

农村住宅，一共可分为四个部分：

其一，宅基地的所有权；

其二，宅基地的使用权；

其三，宅基地的地上建筑的所有权；

其四，宅基地的地上建筑的使用权。

下面我们一一来分析：

1.宅基地，就是建筑之下的土地，宅基地的所有权，按照现行法律规定，是集体的，也就是你们所有的村民共有的。这是我国的土地制度规定的，农村的土地，都是集体共有，无论是耕地还是宅基地。所以，无论情况怎么变，房子由谁接手，谁继承，只要法律不修改，宅基地的所有权就不是个人的，是全体村民共有的；

2.宅基地的使用权，就是分给你的土地，虽然是集体共有的，但是，既然经过一定的合法程序分给你了，你就对这块土地享有使用权。这个使用权国家没有像城市土地一样，设定70年的界限，只要你活着，即使活一万年，这块土地的使用权，永远都是你的；

3.宅基地地上建筑的所有权和使用权。地上建筑，就是你分完宅基地之后请人花钱建的房子，这块房子的所有权和使用权，全部来源于你的私有财产，村里也不会为你的房子花一分钱。因此宅基地地上建筑的所有权和使用权，是属于分到宅基地使用权的那个集体的一份子的那个人的。

通常情况讲，分到宅基地使用权的人和地上建筑的所有权人、使用权人都是一个人。但是在漫长的生活过程中，这三个权利，就慢慢分化脱离了。我们就以猪八戒举个例子。

翠兰原来是高老庄的村民，后来八戒入赘到高家，把户口也迁到了高家。他们小两口，就一同到高老庄申请了一块宅基地。

此时宅基地的所有权属于高老庄，使用权属于翠兰和八戒，八戒和翠兰也在宅基地上建了一个三层小别墅。小别墅的使用权和所有权，都是八戒和翠兰共有的。

后来情况就复杂了，八戒和翠兰离了婚，翠兰搬到城里去了，他们离婚协议上约定宅基地和房子给八戒一个人。后来八戒又找了一个兔子精当媳妇，生了一个小八戒，兔子精也跟着八戒落了户到村里，小八戒上了学之后出门打了工，在城里安家落户了。后来八戒去世后，兔子精又找了牛魔王，又生了一个小牛魔王。

此时住在宅基地的建筑里的是牛魔王一家人，然而，宅基地的使用权人却不是牛魔王，如果翠兰去世了，牛魔王和小牛魔王能不能继承这块宅基地和地上建筑的。

这还没有涉及到兄弟姐妹，如果农村老宅又涉及到兄弟姐妹，就更乱了。

三、自然资源部的官方明确

自然资源部于9月份对十三届****三次会议第3226号建议作出答复，就是在明确宅基地的使用权，是可以继承的，即使继承人的户口不在村里了，也是可以继承的。当然这个继承也是有所限制的：

其一，根据《继承法》，被继承人的房屋，是可以作为遗产，由继承人继承的，但是房屋和宅基地使用权，必须是一体继承。单独的宅基地使用权，是不能被单独继承的。也就是，如果八戒去世了，八戒的房子被台风刮塌了，那么小八戒，是无法单独继承八戒的宅基地的。

其二，如果非集体一员，对于宅基地的所有权，是不能继承的。小八戒由于是城市户口，不再是村集体的一员，因此对于宅基地的所有权，小八戒不能和其他集体成员一样共有。

其三，对于地上建筑的所有权和使用权，如果出现了不一致的情况，以八戒的遗嘱为准，因为地上建筑完完全全是八戒的个人财产，他说给谁就给谁。如果八戒没有立遗嘱，那么按照法定继承来计算，八戒的后妻兔子精，小八戒都是可以继承八戒宅基地地上建筑的。牛魔王和小牛魔王虽然在使用宅基地的地上建筑，但是他们对宅基地地上建筑的所有权和使用权都是没有权利继承的。

四、关于登记问题

根据《不动产登记操作规范（试行）》的规定，如果小八戒因为继承，而得到了宅基地的使用权和地上建筑，房地产登记部门，理应给小八戒办理登记。在不动产登记簿上和证书附记栏上注明“该权利人为本农村集体组织原住宅的合法继承人”。