耄耋之年的独居老人

孤苦无依 无人照料

孙女的照料如同一束阳光

温暖了他的生活

不久后

老人与孙女签署了买卖合同

实则将名下房产无偿赠与孙女

这一举动引发了其他儿女的不满

一场纠纷就此爆发

......

张 沁

民事审判庭副庭长

四级高级法官

2018年荣获上海法院“邹碧华式的好法官、好干部”称号，2018年主审案件编写的案例被评为上海法院精品案例，2022年、2023年连续荣获上海法院嘉奖。

卢思洁

民事审判庭

法官助理

案情回顾

争议房屋原为爷爷名下房产。2020年6月16日，爷爷将其名下的产权份额以买卖合同形式过户给孙女，办理过户过程中，爷爷与孙女共同到登记中心，并回答了工作人员的询问，表示当天所办事项是将房屋给孙女，对房屋坐落、孙女姓名等问题均予以清晰回答。2021年5月7日，爷爷向孙女发送律师函，要求孙女支付购房款。随后，爷爷作为原告，以孙女为被告要求确认原被告之间的买卖合同无效。被告出庭抗辩，认为双方是赠与合同关系，祖孙关系一直很融洽，起诉并非原告本意。

法院经审理后认为，原、被告签署的房地产买卖合同，没有对违约条款、付款方式进行约定，明显不符合正常房屋买卖交易常态；在原告签署的询问笔录中，原告陈述到场所办事项是将房屋给孙女，对孙女名字、之后的居住问题等均清晰回答；产权过户前、后，直至2021年5月近一年的时间内，原告从未提出要求被告支付房款。综合合同履行的情况和当事人的陈述，结合双方的身份关系，法院认定，原、被告之间并无房屋买卖交易的意思表示，而应构成赠与合同关系。故双方签署的买卖合同应属无效，双方之间的赠与合同系当事人真实意思表示，且未违反法律行政法规强制性规定，应属有效。房屋过户系为完成赠与合同，原告要求返还房屋，缺乏依据，故最终判决确认原被告之间的买卖合同无效，对要求恢复产权登记的诉讼请求不予支持。

审判实践中，我们发现在类似案件中老年人通常存在以下几种主张：

一是认为买卖不是真实的，属于无效，故要求返还房屋；

二是认为既然签署了买卖合同，出卖人可以主张对方支付购房款；

三是认为双方的赠与合同可以任意撤销，要求撤销赠与合同返还房屋。

上述几种主张对应老年朋友对法律规定理解的几个误区。

买卖合同无效并不代表房屋可以当然返还

《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。案例中老人欲将房屋赠送给孙女，实际操作过程中通过签署买卖合同的形式将房屋产权过户给孙女，双方并无真实的房产交易合意，故双方的买卖合同关系属于虚伪的表象意思表示，双方真实法律关系应为赠与合同关系。按照《民法典》的上述规定，双方之间买卖合同关系属于虚伪的意思表示，应属无效，赠与合同关系属于真实意思表示，在符合法律规定的情况下，应属有效，因此过户也是有效的。

形式上的买卖合同不代表有权主张购房款

按照上文中的规定，虚伪的意思表示无效。本案中老人与孙女并非是真实的买卖交易，双方签署的形式上的买卖合同无效，该买卖合同中有关于支付价款等合同条款对双方没有约束力。若老人欲要求孙女按照合同约定支付对价，法院也无法支持该请求。

赠与合同不代表可以任意撤销

《民法典》第六百五十八条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。另外，《民法典》第六百六十三条、六百六十四条、六百六十六条还规定了可以撤销赠与或不履行赠予合同的法定情形。除法律规定的特殊的不可撤销情形之外，一般赠与合同的撤销权需要在财产权利转移之前行使，或者在符合法定情形的情况下，赠与人可以在除斥期间内行使撤销权。本案中老人已将房屋过户给孙女，财产完成交付，双方也没有约定其他赠与条件，老人无法再按照法律规定行使撤销权。

来源 | 上海市长宁区人民法院

文字 | 张沁

责任编辑丨张巧雨

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