前几天有读者咨询称，其与开发商签订购房合同至今已经10年，且已经居住使用，但开发商却到现在还未办理房屋产权证，这种情况下，购房人该怎么办？

笔者分析如下：

第一，民事合同遵循双方意思自治原则。因此，如果双方在购房合同中已经对房屋产权证何时办理、逾期办理如何处理等事项作出了明确约定，而后开发商超出了约定的期限仍未办理的，视为违约，开发商应当按照购房合同的约定承担违约赔偿责任。另根据《******关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。

第二，如果在购房合同中未就办理房产证事项作出约定的，则应依照法律规定。

根据《******关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

综上，开发商迟迟不办理房屋产权证，购房者享有解除权及赔偿损失的权利。关于解除权的行使时间，如果在购房合同中有约定的，则按照购房合同约定，若未约定，按照上述法律规定，延期办理房屋产权证超过一年的，可请求解除合同和赔偿损失。但需提醒读者注意，若开发商迟迟不办理产权证，应及时与开发交涉、发函催告、及时提起诉讼，否则事情越拖越久，将来主张相关违约责任时，可能会涉及诉讼时效超过的风险，届时在赔偿方面可能会受到影响。