房贷是怎么计算的（房贷最简单的计算方法）
策划：沈春宁
扬子晚报/紫牛新闻记者 李冲
【政策要点】 明年3月到8月任意时点 房贷客户要选利率“换锚”方式
12月28日，央行发布了一条重磅消息，存量房贷利率定价基准要改了，从明年3月1日开始，定价基准开始转换为LPR，不再挂钩以前的基准利率了。
扬子晚报/紫牛新闻记者了解到，个人住房贷款一般都是5年期以上的商业贷款，以前锚定基准利率，按基准利率上浮或打折；2019年10月8日以后的增量房贷利率锚定LPR，LPR是每个月公布一次的贷款市场报价利率。目前，最新的5年期LPR是4.8%，房贷利率在LPR基础上加点作为最终利率。按照以前的算法，挂钩基准利率的房贷利率在央行贷款基准利率发生变化时才有变化，而挂钩LPR的利率会随着LPR变化而变化，LPR每个月公布一次。
那么，存量房贷利率定价基准具体怎么调整呢？央行公告中给出了两种转换选择方案。
第一种：将房贷利率转换为固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。业内人士分析称，选择固定利率后，以后还房贷期限内利率不再浮动。
第二种：从基准利率切换到LPR，选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率，LPR每月公布一次，是不断变动的，意味着，如果选择“LPR+加点”利率，那么，以后的房贷利率将随着LPR的升降而可升可降，月供也可能变多或变少。
【具体计算】
固定利率客户，利率不再浮动
切换LPR客户，“差值”保持不变
扬子晚报/紫牛新闻记者了解到，央行公告显示，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。如何计算“新利率”，房贷客户们在面临选择时犯了难，到底哪种形式比较划算呢？
扬子晚报记者举例计算如下：
客户A在2012年年底购房，当时享受的房贷利率折扣为85折，按照现在的基准利率算，他的贷款利率为基准利率(4.9%)×0.85=4.17%。
按照第一种方式，房贷客户A与银行协商后续的利率为固定利率4.17%，则以后无论外部环境如何改变，他都按照4.17%的房贷利率进行还贷。
而按照第二种形式，客户A需要先计算与LPR的差值。在加点数值方面，加点数值为原合同最近的执行利率(4.17%)与2019年12月LPR(4.8%)的差值(这个案例中，差值为负0.63%)，那么，在合同剩余期限内，这个差值一直保持负0.63%不变。比如未来LPR上行到5.2%，那么，该客户的房贷利率届时将为5.2%-0.63%=4.57%，高于固定利率(4.17%)；但是假如未来LPR下行到4.2%，则该客户届时执行的房贷利率为3.57%，低于固定利率。
若客户B是2018年购房，房贷利率为基准利率上浮10%，则他目前执行的房贷利率为4.9%×(1+10%)=5.39%，按照第一种方式，他可以与银行约定后续按照固定利率5.39%进行还贷；但按照第二种方式，他当前利率与2019年12月LPR(4.8%)的差值为0.59%。假如未来LPR上行，则他的贷款利率也会相应上行，但假如未来LPR下行到4.2%，则该客户届时执行的房贷利率为4.2%+0.59%=4.79%，低于他所选择的固定利率。
可以看出，随着未来LPR走势不同，房贷利率的变化一目了然。
【专家说法】 LPR利率长期看，下行空间大 看重稳定，也可选固定利率
扬子晚报/紫牛新闻记者通过计算得知，选择哪种形式更划算取决于未来LPR的走势，当未来LPR处于下行空间时，选择挂钩LPR的利率会更划算。LPR每个月都浮动，是不是房贷利率也是每个月浮动一次？据介绍，目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。但金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为1年。
据介绍，此次央行新政主要影响的是2020年前购房、使用商业贷款并且参考贷款基准利率定价的购房者。业内专家表示，对于贷款剩余期限较短，贷款剩余额度也较少的购房者，两种方式的差别不大。但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者，选择随行就市更有利。融360大数据研究院房贷分析师李万赋在接受扬子晚报/紫牛新闻记者采访时表示，从中长期看，LPR利率水平下行空间大。在LPR继续下行行情下，用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。当然，相比LPR可能下降带来的利息支出减少，如果用户更重视利率稳定性和便捷性，也可以选择转换为固定利率。
中国民生银行首席研究员温彬认为，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。
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来源：各地高院
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