当事人签订动迁房买卖合同

交易限制期满后

卖方因房屋市价上涨

要求买方加价支付

否则不配合过户

该行为是否构成违约？

法院将如何认定？

案情回顾

2016年

姜先生与何先生签订了动迁房买卖合同

约定何先生将其动迁补偿安置配购的一套房屋

以总价约160万元出售给姜先生

按照相关规定

动迁房交房满一定期限后才能上市交易

该房屋暂时无法办理过户手续

因而合同还约定

若何先生因房屋价格上涨不配合办理过户

即视为重大违约

应按房屋时价总额10%支付违约金

合同签订后

姜先生支付了约145万元房款

尾款15万元合同约定在过户时支付

姜先生实际占有使用该房屋至今

前述交易限制期满后

姜先生请求何先生过户房屋

但何先生要求房屋加价

姜先生拒绝支付加价部分房款

双方就过户事项迟迟未协商一致

之后，姜先生起诉至上海宝山法院

要求何先生配合过户并支付违约金16万元

被告何先生辩称

自己愿意继续履行动迁房买卖合同

但否认存在加价行为

并认为是姜先生延期交付房款

构成违约

经审理

上海宝山法院认为

根据现有证据及证人证言

合同未能履行是何先生要求加价未果导致

何先生虽否认加价行为

并主张姜先生构成违约

但未提供相关证据予以证明

须承担举证不能的不利后果

根据合同约定

何先生未按约履行义务

显属违约

应承担相应的违约责任

综合考虑合同履行情况

双方履约意愿、实际损失等因素

法院最终判决

何先生配合过户并支付违约金5万元

后被告何先生不服提起上诉

二审驳回上诉

维持原判

法官心语

一、房屋买卖合同的履行需遵循诚实信用原则

诚实信用原则是社会主义核心价值观的基本内容，也是民法典的基本原则。在房屋买卖合同履行过程中，各方理应遵循诚实信用原则，秉持积极的态度按约履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。

本案中的动迁房买卖合同是买卖双方的真实意思表示。作为理性自然人，出卖人理应就房屋价格及市价波动风险有相应的认知，在房屋买受人已按约足额支付款项的情况下，出卖人应遵循诚实信用原则，积极、妥善地履行配合过户的合同义务。房价的波动并不构成出卖人提高既定交易价格以及拒绝配合过户的合法、合理事由。

二、房屋买卖合同违约金数额是否过高需结合案件情况综合考量

在房屋买卖合同中，合同双方一般会就违约事由和违约金的数额作出约定，一方违约的，守约方得以根据合同约定要求违约方支付违约金。司法实践中，违约方通常以合同约定的违约金过高为由主张减少违约金数额。

法院在判断约定违约金是否过高以及调低的幅度时，一般以对债权人造成的损失为基准，同时就违约行为对合同的履行的影响、违约方主观过错程度、守约方是否存在过错、合同履行的预期利益是否实现、当事人是否能够预见和控制违约风险等因素进行综合考量，据此确定违约金的最终数额，从而保证案件处理的公平公正。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第七条　民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

第五百零九条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第五百八十五条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

来源 | 上海市宝山区人民法院

作者 鲍海跃、孙凯

责任编辑 | 张巧雨

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