你知道什么是借名买房吗？

生活中出于一些原因，实际出资购买房屋的一方没有以自己的名义，而是经双方约定，由出名人出面与第三方订立房屋买卖合同，但房屋实际所有权归借名人所有。

借名买房协议通常基于一种信任关系而产生，借名人对出名人比较了解与信任，因此一般发生在熟人亲人之间。双方之间约定由借名人对所购买的房屋享有实际的所有权，在出名人只是名义上的房屋购买人，而没有实际出资和使用。

当事人借名买房

却遇“出名人”意外离世

权益应当如何保障

一起来了解一下这个案例~

本期主讲法官

/ 孟君梅/

雁塔区法院 曲江法庭法官

案情简介

原告李甲和张乙夫妇二人与张乙的弟弟张丙约定，由李甲和张乙二人出资，以张丙夫妇的名义购买高新区一处房屋。

2011年1月，张丙与第三人陕西A置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定张丙购买位于西安市高新区丈八六路某小区房屋一套，建筑面积约65平方米，房屋价款为29万余元，购房首付款约9万元，剩余房款20万元办理银行贷款。

2013年—2014年，原告李甲和张乙夫妇二人依次从各自名下银行账户向张丙名下账户分别汇款14万元、6万元。

后张丙意外伤亡，二原告曾向张丙法定继承人和第三人多次提出配合办理案涉房屋的《商品房买卖合同》更名手续和过户登记手续，均因张丙妻子王丁的拒绝而无法办理。因此原告夫妇将张丙的法定继承人诉至雁塔法院，请求被告为原告办理房屋更名及过户手续。

法院审理

雁塔法院曲江法庭孟君梅法官经审理认为，二原告主张其借用张丙名义出资购买案涉房屋, 二原告与张丙虽未在签订《商品房买卖合同》之前签订书面借名协议，但2013年8月签署的《商品房所有权证明》明确载明案涉房屋持有人虽为张丙和王丁夫妇，但实际所有人为二原告。

张丙去世后，被告王丁于2015年1月再次出具《商品房所有权证明》对该事实予以确认。

二原告向法院提交《商品房所有权证明》两份，其中2013年8月的《商品房所有权证明》所载主要内容为：“此套房为李甲夫妇委托张丙夫妇帮忙购买并登记在张丙夫妇名下，实际所有人为李甲夫妇。”2015年1月的《商品房所有权证明》所载主要内容为：“案涉房屋现持有人为张丙夫妇。现因张丙意外伤亡，由张丙妻子王丁证明，房子的实际所有人为李甲夫妇。”

结合二原告提交的汇款记录、案涉房屋缴存契税及专项维修资金的情况、谈话录音等在案证据及各原、被告的陈述，能够认定二原告与张丙之间达成了购买案涉房屋的借名合意，二原告与张丙、王丁之间应为借名买房合同关系。

据此，原告夫妇为案涉房屋的实际购买人，该房屋的权利和义务应由二原告享有和承担。张丙去世后，被告系其法定继承人，二原告有权要求被告协助其办理案涉房屋的合同更名及过户登记手续，第三人作为案涉房屋的出卖人亦应予以协助。对二原告的诉请，依法予以支持。

“买房”“卖房”已成为当今社会广泛存在的交易活动，如果交纳购房款之后，久久不能过户则会让人头疼不已。“借名买房”很有可能成为纠纷发生的源头，法官提醒广大购房者，借名买房风险大，要慎用，以真实身份购房才是上上策。

二原告与被告均系张丙的亲属，数十年的亲情不应因张丙的离世而消减，亦不应因财产争议而消失，希望各方能够珍惜亲情、将心比心、相互体谅、妥善解决 ，切勿因一时的利益而伤害了亲人之间的那一份真情。

《中华人民共和国民法典》

第七条　【诚信原则】民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

第五百零九条　【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
　　当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

来源：西安中院