基本事实

2020年12月10日，原告曾某与被告喀斯特公司签订了《中环阳光星苑楼宇认购书》（以下简称认购书）及《中环阳光星苑楼宇认购书补充协议（一）》（以下简称补充协议一），认购书约定：第一条、卖方认卖方中环阳光星苑项目的第1栋2A座1101号房，用途：住宅，建筑面积173.43平方米，套内建筑面积133.63平方米，住宅土地使用时间2013年12月24日起至2083年12月23日止。第二条、本商品房原总价款为7188935元，优惠后总价款为7188935元。买方采取向银行借款方式付款。第三条、签订本认购书时，买方应向卖方支付定金200000元，买方已付定金200000元。签订正式的商品房买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。第四条、若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延长，否则本认购书即行终止，本商品房可另行出售。如因买方原因导致买卖合同无法再约定时间内签订，买方已付定金不予退还。如因卖方原因导致买卖合同无法再约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。

上述认购书及补充协议一签订后，2020年12月10原告向被告喀斯特公司支付了定金20万元。

之后，原告向被告指定的收款账户支付首期款，分别为2021年1月20日支付100万元，2021年1月25日支付936320元，被告公司相应出具了收款收据。

原告后来无意从售房中介人员打听了解到，被告其销售的涉案小区的小户型楼盘因违法变更建设规划许可内容导致被深圳市国土资源和房产管理局监管，无法与原告签订商品房买卖合同。

于是原告曾某提起诉讼请求：1、解除原被告双方《中环阳光星苑楼宇认购书》及补充协议（一）、《中环阳光星苑认购书》补充协议；2、被告向原告返还购买中环阳光星苑1101首付款1936320元；3、被告向原告双倍返还已付定金200000元。4、判令被告向原告支付资金占用费（以1936320元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率计算，自2021年1月31日暂计至2021年9月9日为45764.39元，计算至被告实际付清购房款之日止）；5、判令被告向原告支付未能签订商品房买卖合同的信赖利益损失100000元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。

法院裁判

一、被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告曾某购房款人民币1936320元；

二、被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司应于本判决生效之日起三日内双倍返还原告曾某定金人民币400000元；

三、驳回原告曾某的其他诉讼请求。

法律评析

原告与被告喀斯特公司签订的《中环阳光星苑楼宇认购书》、《中环阳光星苑楼宇认购书补充协议（一）》及《中环阳光星苑认购书》补充协议（二），系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。

原告曾某与被告喀斯特公司所签订的认购书已明确约定签订认购书之日起5天内按被告公示的合同版本签订正式的商品房买卖合同，经查询被告同类系列案件中均有提交相应的商品房买卖合同，同时签订商品房买卖合同亦符合商业交易习惯，本案因被告的违法变更建设规划许可内容未能签订正式商品房买卖合同，已构成违约，同时原告已经依约支付首付款，但被告至今未能与原告签订正式的商品房买卖合同及向原告交付案涉房屋，亦因其自身原因无法办理登记过户等手续，致使原告的合同目的无法实现，已经符合民法典定金罚则的适用条件，故原告有权解除与被告所签订的上述认购书及补充协议及要求被告双倍返还定金400000元。至于被告抗辩称双方签订的认购书以及两份补充协议，具备商品房买卖合同的房屋地址，面积，价款，支付方式、违约责任等基本要素，且被告已经按照约定收受购房款，双方在事实上已经订立了商品房买卖合同，原被告双方签订的买卖合同具备继续履行的可能性，被告不存在违约行为并无事实依据。

原告主张的资金占用费及信赖利益损失的问题，因法院已支持被告双倍返还原告的定金，已足以弥补原告的损失，依据损失填补原则原告的该两项诉讼请求，法院不予以支持并无不当。

购置房产对于大多数普通家庭来说都是一件需要花费巨大资金、也需要慎重考虑的事项，因为房屋买卖合同涉及的交易条款复杂，往往需要抵押向银行借款，贷款审批、贷款额度、购房资质等政策不可控因素比较多，因此在购房前需要做好有关产权，主体资格调查，合同条款风险利弊分析，在有必要时咨询专业机构意见，避免承担不必要的违约责任。

法条链接

民法典

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

第五百八十八条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

来源：在法律道路奔跑的阿金