▼真实案例：

2015年5月，傅钟平与银隆上海分公司签约，合同约定：银隆上海分公司将名下商铺出租给傅钟平经营中式餐饮、表妹靓点使用，非经甲方同意，乙方不能变更用途、品牌及营业范围等；暂定于2015年11月1日向承租方交付租赁商铺，2015年5月21日，傅钟平分别支付了履约保证金及物业费，但未支付物业保证金。2015年11月27日办理交房验收手续时，傅钟平要求对电容和通风进行整改，要求电量增容到200KW，但银隆上海分公司迟迟未能完成增容改造工程。2016年6月傅钟平以向银隆上海分公司提出商铺不适合经营餐饮为理由要求解除双方签订的《租赁合同》并退还已缴纳的履约保证金，银隆上海分公司同意解除合同但保证金不予退还，并要求傅钟平补缴拖欠的房租。双方多次协商未能达成一致意见，傅钟平遂诉至法院，请求法官予以支持，银龙上海分公司同时提出反诉。

本文根据（2017）沪01民终7836号改编

▼深度解析：

本文中双方争议焦点主要在于双方违约责任的归责问题及《租赁合同》的合同解除权到底是归谁所有。

1、审理法院认为，电力是商铺经营的必需条件，一定容量的电力是经营餐饮的必要条件，傅钟平在交接时提出电力不足的理由是拒绝收铺的正当理由，银隆上海分公司在听取意见后予以电力改造，也是其全面履行合同义务的行为，但银隆上海分公司在整改完成后迟至2016年6月才书面通知傅钟平交房，超出了约定的最迟期限，因此可以认为银隆上海分公司未按约定期限向傅钟平提供符合合同约定的商铺，但是傅钟平也未依据合同约定足额缴纳物业费保证金和装修期间的物业费，显然违反了合同的付款约定，应认定为双方均存在违约行为。

2、根据《中华人民共和国合同法》第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。因为傅钟平支付物业保证金等费用的义务在先，而银隆上海分公司交付房屋的期限在后，因此银隆上海分公司就傅钟平要求交房的请求享有先履行抗辩权，其未按约定期限向傅钟平提供商铺的行为不构成违约。法院支持了银隆上海分公司解除合同与履约保证金不予退回的诉请。

▼刘俊杰律师建议：

同样因为出租方原因造成商铺内部设施缺陷，上周我们介绍的承租人胜诉的案例（详见《空调不仅能制冷制热，还能致你败诉！》），那为什么我们今天的主人公虽然也解除了《租赁合同》但仍需支付违约金呢？

关键点在于：您是否按时足额的履行了《租赁合同》中的付款义务！！！

1、我们认为在签订《租赁合同》时承租人应详细了解自己需要承担的各项付款义务，比如：履约保证金、装修保证金、物业费、公摊水电费等，并将这些费用支付方式、支付时间、支付金额以合同条款形式载明在合同中。在合同执行中严格按照合同约定来履行。

2、根据自己经营项目的固有特点，请设计师、施工团队有时候甚至是业务专员（如厨师长）开出详细设备清单，同时请设备供应商根据设备清单给出最大用电负荷；

3、根据前一步获得的数据，然后将电容负荷乘以1.5的系数（最好能够乘2），所得数据报给出租人，要求出租人按照所需电容负荷提供用电支持。

4、仅仅口头提出远远不够，还需要以附件的形式将包括电容负荷在内的其他工程条件一并书面提报给出租人，并且要求出租人签字确认。