随着城乡一体化建设的加速推进

农村自建房出租日益常见

不少农户

都乐于将手中闲置的宅基地租赁出去

不仅省心省力

还能获得一份额外的财产性收入

不过你家的自建房安全吗？

近日

金山法院审结了一起

涉及农村宅基地房屋出租引发的健康权纠纷案件

案情简介

2013年，张女士一家租赁了金山区亭林镇某村的农村宅基地房，房屋包含阁楼，出入方式为钢直梯，双方未签租赁合同，口头约定租金500元。此后，张女士一家始终居住于此。

2022年2月，张女士脚穿拖鞋，怀抱两床被子从二楼阁楼下楼梯时，不慎摔下。经诊断胸椎骨折，前后光治疗花费了近13万元，总计经济损失达50余万元。张女士诉至法院，要求农户赔偿80%的经济损失。

张女士认为

房屋出租人有义务向承租人提供可以安全使用的房屋，包括房屋内的设备设施安全。农户向其出租的房屋仅提供了爬梯供其上下阁楼使用，爬梯并非能够正常通行的楼梯，具有重大安全隐患，直接导致了受伤结果的发生。因此，农户应赔偿自身的损失。

农户辩称

出入阁楼从爬梯上下是双方在租赁当时就已经约定的正常配置，张女士一家早在2013年就开始租赁房屋，9年内一直平安无事，证明该房屋是安全可靠的。真正造成张女士摔跤的唯一原因是其本人疏忽大意，为贪图省事抱着被子下爬梯。她的受伤与租住的房屋不存在因果关系，因此不应担责。

本案焦点

农户对张女士的跌落是否存在过错？

本案中，涉事房屋内爬梯为钢直梯，由一根垂直钢管与交错焊接的攀爬把手组成，作为上下阁楼的工具，存在一定的安全隐患，且张女士对阁楼、爬梯的使用未超出合理范围。农户作为案涉房屋的出租人应当履行对出租房屋的维修、管理并确保房屋和室内设施安全的义务，但其未严格履行上述义务，存在过错。

▲租赁房屋内原来的爬梯

张女士作为具备完全民事行为能力的成年人，长期租住在涉案房屋内，应对屋内设施的情况熟悉，其在使用爬梯的过程中，更应注意自身安全，但其脚踩拖鞋攀爬爬梯，脚底容易打滑，怀抱被子阻挡了视线，使自己处于危险境地，张女士自身未尽到必要的谨慎注意义务，应对跌落负有主要责任；农户作为房屋出租人，其提供的钢直梯存在一定的安全隐患，故负有次要责任。

本案经法院调解，当事人双方达成庭外和解，农户支付张女士经济损失7万元。

庭后，承办法官为案结事了，避免后续隐患，及时组织双方进行整改，农户现已对租赁房屋内的爬梯完成改造。

▲改造后的爬梯

随着外来人口的不断涌入，农村户籍人口与外来人口比例倒挂现象日趋突出，农房的租赁交易也更加活跃。有效利用空余宅基地房屋，在保障村民财产性收入，为周边产业园区提供配套居住服务，以人口要素流动助推乡村振兴发展，起到不可替代的作用。

不过，农户单独出租集约化、规范化不足，风险防范意识较弱，一旦发生类似本案情形，农户需承担的赔偿额与租金收入差距悬殊，故农村宅基地房屋出租领域有必要在统一出租、统一管理、引入保险保障等方面进一步加强规范和政策引导。

一方面，租赁当事人应当依法订立书面租赁合同，一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，农村宅基地房屋出租由于可能存在其房屋及设施的独特性，应进行特别约定。如本案中具有阁楼、爬梯等此类房屋及附属设施。

另一方面，出租的居住房屋及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求，并具备供水、供电等方面必要的生活条件。出租人负责出租房屋及其提供的设施、设备的安全，告知安全使用事项，并定期进行安全检查和维护，及时发现和排除安全隐患。本案中，户主辩称，爬梯是供电部门按国家标准的要求生产的合格产品，但此爬梯为钢直梯，由一根垂直钢管与交错焊接的攀爬把手组成，在没有约定、可依据标准的前提下，评判标准应处于同种情形的正常人依照诚实信用原则所达到的判断标准。

相关规定

上海市住房和城乡建设管理委等4部门2022年1月18日联合印发的《关于加强本市农村宅基地房屋租赁管理的指导意见》

宅基地房屋出租，应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条件。根据国家危险房屋鉴定标准的有关规定，经专业机构鉴定危险等级属于C级或D级的房屋，不得出租。违反国家和本市有关建筑合用、用电用气用油等安全管理规定的房屋，不得出租。

宅基地房屋出租，租赁当事人应当依法订立书面租赁合同，并使用《上海市居住房屋租赁合同示范文本》，按照本市有关规定办理住房租赁合同登记备案。具备条件的，进行租赁合同网签备案。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

来源：上海高院微博