我们先看一个案例：

王淑花与庄元群于1996年3月15日登记结婚，王淑花与庄元群再婚后新建270平方米二层楼房一栋，并附50余平方米平房一栋。2003年6月29日，庄元群办理了房屋所有权手续，产权人为庄元群，并用该房照抵押向农行贷款15万元用于做生意。2006年3月23日，庄元群未通知王淑花，就与第三人签订了一份房屋买卖协议，将该楼房以20万元的价格卖给第三人刘洪科，刘洪科于当日办理了房屋过户手续。2006年3月27日，王淑花向鸡西市梨树区人民法院提起离婚诉讼并要求确认庄元群与刘洪科之间的房屋买卖协议无效。

夫妻一方擅自将共有房产卖与第三人的情况在日常生活中很常见，此类情形的纠纷大致可以分为三种情形：

第一种情形：在夫妻共有房产中，房屋所有权证书上登记的权利人为夫妻双方时，夫妻一方出卖房屋给第三方；

第二种情形：在夫妻共有房产中，房屋所有权证书上登记的权利人仅为一方，登记权利人出卖房屋给第三方；

第三种情形：在夫妻共有房产中，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，非登记权利人出卖房屋给第三方。

对于第一种和第三种情形比较好处理，一般不存在善意第三人的情形，多数会被判定买卖房屋合同无效。而第二种情形就比较复杂，本案就是属于第二种情形。

我国《物权法》第一百零六条规定：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
(二)以合理的价格转让；
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
《婚姻法解释(三)》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

那么在第二种情形中，如果第三人被认定为善意第三人，那么房屋买卖合同将被认定为有效，如果第三人不能认定为善意第三人，那么房屋买卖协议将被认定为无效。

在司法实践中，第三人是否是善意第三人法院一般会考量以下因素：

1、权利人主张合同无效的时间。如果经过很长时间权利人以对方瞒着自己签订房屋买卖合同为由主张合同无效，很难让人相信权利人是不知情的。

2、房屋买卖合同的价款。如果价款和市场价相差很大，以不合理的低价转让房屋，很难认定购房者是善意第三人。

3、合同签订双方与权利人之间的关系。如果购房者和权利人关系密切，在明知房产系夫妻共有财产的情况下签订合同，也很难认定为善意第三人。

结合本案，首先，权利人第一时间就提起诉讼主张合同无效；其次，购房款明显偏低，和市场价相差很大；最后，刘洪科系庄元群的妹夫，在明知王淑花为房屋共有人之一的却未征询王淑花，存在过失，不能构成善意。最后结合以上事实，法院判决该房屋买卖合同无效。