第三章 用益物权

第五节 居住权

法言俗语

在我国，房屋所有权、土地使用权合二为一。权利人对房屋本身享有所有权，对房子之下的土地拥有40年、50年或70年不等的使用权。如今，在房屋所有权、土地使用权之外，《民法典》又创设了一个居住权，这是《民法典》物权编的一大亮点。所谓居住权，是指居住人按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住所需要的权利。

这是贯彻党的***提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求。目的是认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求。这一制度的安排有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

关于居住权的设立：一是针对的是他人的住宅；二是原则上无偿设立，但是当事人另有约定的除外；三是按照书面合同约定或者遗嘱设立；四是设立的目的是为满足居住需要，居住权人只能对该住宅占有、使用，不能收益、处分；五是设立居住权需登记，自登记时设立。

居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

以案释法

某鳏居老人苏某，拥有私人住宅一处。子女均在外地居住，因工作事业繁忙，很少回家探望老人。保姆小蔡受雇于苏某，对其生活上进行了无微不至的照顾，并给予精神上的慰藉，使其晚年生活其乐融融。有感于此，苏某与小蔡签订了书面的居住权合同，约定无论苏某是否在世，小蔡均能在该住宅中无偿居住，一直到小蔡去世。后二人将该居住权在登记机构进行了登记。数月后，苏某去世，其子女以法定继承人身份，宣示对房屋的所有权，并向法院起诉，要求小蔡搬出涉案房屋。

本案中，因苏某与小蔡系以书面约定方式设立居住权，并在登记机关进行了登记，遵循了法定的居住权设立程序，居住权自登记时设立，即使苏某的子女因法定继承取得房屋所有权，亦无权要求小蔡搬出房屋。（类似生活实例，可参见案例：包某博诉北京某房地产开发有限责任公司、刘某物权保护案，详见北京市第二中级人民法院（2019）京02民终15115号民事裁定书）

法官说法

1

居住权可以长期设置，但是并非长期居住即可获得居住权。例如，前不久，深圳爆出热门事件，有张姓女子突然想起，其曾于1992年在深圳全款购置了一套住房，28年后的2020年，其去房屋查看发现已有陌生住户在此长期居住。显然，即便陌生住户在里面住了28年，也不等于就获得了居住权，因为业主并没有主动设立居住权，也未经过书面合同约定、登记等程序。因此，居住人要想获得法律承认的居住权，必须按照《民法典》的规定，按照法定程序设定居住权。

2

目前国内各地设置的“以房养老”制度，问题层出不穷。所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人在不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。如果在签订“以房养老”协议的同时，约定不到老人去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。《民法典》为试图以房养老的老人们设定居住权提供了明确的法律指引。

3

具备宅基地申请条件的农村村民在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模范围内申请使用宅基地修建住宅的，应先向本集体经济组织提出申请，经村民会议或村民代表会议讨论通过后，报乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准后，本人携带相关材料到所在的乡（镇）、办事处国土资源所申请确权登记发证。其中，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。

《民法典》条文

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

来源：江必新、张甲天主编《中华人民共和国民法典学习读本》 （人民法院出版社）

转自山东高法