所谓“城市更新”可理解为“三旧改造”的升级概念，大致等同于其他地区的“旧城区改建”“城中村改造”，但与“棚户区改造”区别较大。其关键点在于，“三旧改造”多通过企业等市场主体深度参与，法律性质上更接近于协议搬迁，靠得是市场主体和物业权利人一户一户协商签约。《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》，其中第32条“个别征收模式”直接被一些人解读为“强制征收”，引发了其对房屋权利人影响的热烈讨论。那么，“个别征收模式”真的意味着“强制征收”吗？少数不同意改造的房屋权利人又该怎样应对呢？

【要点一：“个别征收模式”将全省通行】

事实上，本次深圳市拟出台的新规可理解为对2019年8月广东省政府《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）的细化、落实动作。

《指导意见》中已经提及了“个别征收模式”的有关内容：

“三旧”改造项目，多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定处理……

对于市场主导的拆除重建类改造项目，市场主体已征得第16点规定比例的原权利主体同意，但项目仍难以推进，在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，该市场主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。市县级人民政府可在现有工作基础上继续推进土地、房产征收（收回）工作，并对经核定的市场主体前期投入费用予以合理补偿。

我们再来看深圳市此番公开征求意见的《城市更新条例》第32条的规定：当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

政府实施个别征收的，按照套内面积1:1置换或者进行货币补偿确定征收标准。政府实施个别征收取得的物业权利，在不低于原有搬迁补偿标准的基础上，由政府相关部门与市场主体重新协商签订补偿方案。

这样一对照我们不难看出，由“协议改造”到“房屋征收”的转换即“个别征收模式”之关键。不低于95%的房屋权利人签约，剩下不足5%的房屋权利人将会面临政府主导的房屋征收，从而在三旧改造、城市更新中发挥政府的补位作用，推动项目落地。

【要点二：“个别征收模式”下，被征收人补偿权益同样能保障！】

首先需要澄清的是，凡是“征收”行为皆具有行政强制性，即无论当事人是否同意、自愿，征收方都有权通过作出征收补偿决定、申请法院强制执行的法定程序对被征收房屋实施强制拆除，从而实现其征收目的。

故此，“强制征收”的提法意义不大。问题的关键在于，剩下这5%的“少数房屋权利人”的补偿权益能否得到充分的保障。

律师认为，所谓“个别征收模式”必须严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行，不能因对象的“个别”而打任何折扣。

对于5%以内的房屋权利人而言，可从以下几个方面寻求权利的救济：

1. 针对房屋征收决定申请行政复议或者提起行政诉讼，对涉案的原三旧改造项目是否符合“房屋征收相关规定”，尤其是社会公共利益的需要进行依法审查；

2. 就征收方与市场主体重新协商签订的征收补偿方案提出意见、要求听证。这部分法定权利的行使是否会因“5%”这一“少数房屋权利人”的占比而受到影响，有待持续观察和在实践中与征收方充分沟通探讨。

3. 在协商难以达成一致的情况下，针对征收补偿决定提起复议或者诉讼；

据此，“个别征收模式”的启动与少数房屋权利人的房屋最终被强拆之间尚有较大距离，被征收人完全可以在此期间与政府部门充分沟通、协商，争取在法律框架内妥善解决补偿安置问题，避免走到司法强拆那一步。

值得注意的是，公开征求意见稿的第26条对拆除重建类的城市更新搬迁补偿标准做了明确规定：

旧住宅区的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿，产权置换面积因误差导致不足的，由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿；超出面积误差在3%以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价；

采用异地产权置换的，安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算；采用货币补偿的，货币补偿标准按照我市房屋征收相关规定确定。安置补偿费应当在物业权利人搬离后及时支付。

公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积1:1或者建筑面积1:1.2的比例进行补偿。

综上可知，只要房屋权利人明晰房屋征收领域已有法规所赋予我们的救济权利，就能有效保障自己的补偿权益落实到位。至于具体操作中面临的新情况、新问题，则可以咨询专业律师寻求法律帮助，确保不因“少数服从多数”而使自身的补偿权益受到损害。

文章来源：北京在明律师事务所