房屋，是居住之所，是保障人正常生活的必要场所，也是法律保护的重要对象，甚至对居住权的保障，优于一般的债权，优于法院的查封和执行，这是本文的基础。

在保障人居住权和债权的时候，哪个是应当保障的权利，人民法院必须进行斟酌。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对一般人的居住权进行了保障性的规定，本文进行解读。

买过房的都知道，买期房会有个预告登记制度、会有过户手续、会有交付房屋等过程。从法律上来说，办完过户，房子就是你的了，实际上还有交付房屋，才能进入居住。这三个事情是确定买房者权益的重要节点，也是重要因素，我们也从这几个时间节点来讨论房屋被法院查封的处理。

如果您买的是商品房，买房过程中房屋被法院查封，如何处理？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是对商品房一手房的规定，该条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

根据该条规定，法院查封前需要签订书面合同，查封时自己名下在该市无其他居住房屋且已经支付超过50%的房款，如果此时房屋被法院查封，只要根据法院要求将剩余房款支付给法院，执行异议就能成立，人民法院会解除查封。本文所说的房屋必须是住房，商铺不能根据该条规定解除查封，如果您卖的是商铺被查封了，请不要使用该条规定。

如果您买的是二手房、商铺，买房过程中被法院查封该如何处理？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对购买不动产的规定，该条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

这一条对当事人的要求更加严格，要求必须是查封前已经签订合同，签订房屋前已经占有房屋，已经按照合同约定支付款项且不能违约，不是因为买受人自身的原因未办理过户等才能适用该条的规定。现实中以下原因会被认为是因为买受人的原因无法办理过户：1.买房时，房屋上有抵押导致的无法过户2.对购房政策的忽略，自己无购房资格导致的无法过户3.消极不行使过户权利。

如果在查封前已经办理了预告登记，人民法院不应该再进行查封

从保护居住权的角度，居住权属于基本人权，优于其他债权、抵押权、查封和优先权，如果已经办理预告登记，人民法院再查封的，法院是自找麻烦，预告登记人提异议，人民法院就应当解封。

买房时需要注意的问题

如果您是买房居住，我给您的建议是付款后尽快占有房屋，保持占有状态是对您权利的保护，其次要按照合同约定付款，再次，就是能办预告登记千万要办理预告登记，最后，能过户的时候千万不要拖延，立即去办。要知道，房屋过户到你名下之后，房屋才真正属于你。不管你做了多少操作，最后房屋没过户到你名下，房屋就不是安全的，随时会因为别人的原因导致你买房失败，损失不说，糟心的事情就够你糟心几年。