由于城市租房需求的增加，房屋租赁平台迅速崛起。这些平台主打省心、方便的租房服务，备受年轻人青睐。

陈女士也在去年夏天通过一个租房平台找到了理想的住所。然而，房屋夜半潜入“不速之客”，让陈女士产生了心理阴影，最终双方对簿公堂。

近日，上海市第一中级人民法院（下称上海一中院）审结了这起房屋租赁合同纠纷案，认为陈女士有权解除该租赁合同，维持一审判决，租房平台所属公司应向陈女士返还6,042.6元，并支付违约金3,730元。

维修工深夜擅入出租屋 吓坏独居租客

陈女士在某知名房屋租赁平台（以下简称平台）选择了一套三室一厅的合租房，并于2022年6月12日与平台签署《房屋租赁合同》，合同约定平台向陈女士提供该房屋中的02卧室用以居住，租赁期限三年，租金3,730元/月，服务费373元/月。

6月17日，平台交付房屋，陈女士搬进了02卧室。后其他两室租客先后搬走，只剩陈女士一人独自居住在这套房子中。

日子安然度过，直到一天深夜突发状况，让陈女士心有余悸。

7月6日晚11时许，陈女士在房间依稀听见隔壁03卧室有响动，怀疑有人进来，便一边与同事保持视频连线，一边壮着胆子大声讲话进入公共区域检查，“有没有人？”但可疑人员并未作出任何回应。

房子内突然的寂静让陈女士很害怕，她连忙在平台管家群中询问是啥情况，结果无人理会。陈女士只好前往小区物业求救，并在物业办公室坐至天明。

直至第二日，平台的员工才查证后告知陈女士，昨晚入室人员是维修空调的师傅。

陈女士认为，平台聘请的维修人员在未经任何通知及允许的情况下，打开租屋大门的密码锁入室，足以证明平台对门锁密码及人员管理混乱、随意，不仅侵犯了自己的隐私权，也严重违反了合同约定，遂报警。

同时，陈女士希望相关负责人尽快出面处理此事，而平台始终是消极应付的态度。7月10日，陈女士通过**向平台工作人员提出要单方面解除租房合同，并将一周内搬走，但平台迟迟未对陈女士解约一事作出答复。

7月20日，陈女士提前解除了《房屋租赁合同》并返还该房屋。随后平台向陈女士返还5,269.55元。

租客是否有单方解约权？

陈女士对退费不满，与平台协商未果，便将平台所属公司告上法庭，要求其退还押金、剩余租金及服务费，共计6,122.33余元，并支付违约金3,730元、赔偿中介费损失共2,100元。

一审中，平台对此次事件作出了回应和辩解。

首先，平台认为上门维修空调的行为不构成违约。2022年7月5日，因涉讼房屋03卧室租客退租，需对03卧室进行退租配置，包括保洁、消杀和维修等。其次，工作人员晚间维修是小区做核酸期间封控导致，工作人员需在当日完成维修任务又需避开小区封闭管理的时间段，不得不在当日较晚的时间段进行维修。最后，平台认为双方已结清合同解约款项，平台无需再支付其他费用。

一审法院经审理后认为

本案中，空调维修人员在晚上11时许进入涉讼房屋，已然超出正常合理的上门维修时间，且平台未就该时间点合理通知陈女士。同时，也未能举证证明当时存在紧急情况。一审法院认定陈女士有权解除合同，经核算确认，判决平台所属公司在已返还5,269.55元的基础上,还需向陈女士返还租金等各项费用6,042.6元，并支付违约金3,730元，关于中介费损失2,100元的主张没有合同依据，不予支持。

平台不服，上诉至上海一中院。

出租房公共区域是否属于租户的私密空间？

平台称，陈女士的承租范围仅限于02卧室，虽然陈女士可以使用公共区域，但公共区域的使用权并未移交给陈女士，且工作人员上门维修的03卧室不属于陈女士的承租范围，因此未对其居住安全构成影响。

上海一中院经审理认为

基于合租房的特性，涉案房屋02卧室的使用权应由陈女士专属使用，公共区域部分的使用权由合租人共同使用。陈女士承租涉案房屋后，其居住的02卧室属于私密空间，房屋公共区域部分则属于相对私密空间，承租人享有生活安宁、个人隐私等不被侵扰的权利。鉴于此，平台将涉案房屋02卧室及公共区域使用权一并转移给了陈女士，故平台不再享有随意进入涉案房屋的权利。

平台安排的工作人员在涉诉房屋仅有陈女士一人租住、且不存在紧急情况下，于不恰当的时间点未经陈女士允许擅自进入涉讼房屋，对陈女士的居住安全构成了实质威胁。此外，平台在陈女士寻求帮助时，未及时予以回应，嗣后也未能给出实质性的整改方案，导致陈女士的信任基础丧失。陈女士以房屋租赁合同中约定的“甲方原因影响乙方居住安全”主张其享有单方解除合同权利，合法有据。因此陈女士要求违约方即平台承担违约责任符合合同约定。

一审法院根据陈女士实际居住使用时间及对应承担的费用，在对平台已返还部分费用予以扣除的基础上，认定平台尚需向陈女士返还押金、租金、服务费等费用金额，亦无不当。

综上所述，上海一中院驳回上诉，维持原判。

法官说法

毛焱

上海一中院人民法院民事庭租赁合同纠纷审判团队 负责人

三级高级法官

案件审理结束后，该案合议庭向平台发出了司法建议书，希望其能从保护租客合法权益角度出发，完善管理机制，规范公司人员培训，加强内部人员管理并落实好相应的配套措施。进行房屋检修等工作前，应履行事前告知义务，避免引起误会、恐慌。平台还应当构建有效沟通机制，及时应对突发事件，打通各环节的工作流程，避免产生不必要的矛盾与纠纷。

本案同时也反映了一些房屋租赁平台管理中易引发纠纷的问题，即合租公寓等的公共区域界定、权利界定等问题。

上海一中院民事审判庭租赁合同纠纷审判团队负责人、本案审判长毛焱法官表示，对于合租性质的房屋，合租人对房屋内公共区域的使用具有容忍义务，但限于合租人与合租人之间，平台将公共区域使用权转移给租户，就不再享有随意进出的权利。平台应当明确合租人专属部位以及公共区域的相应管理规定，细化租客入住后公司因管理需要进出租赁房屋的特别约定。另外，要明确区分紧急情况及一般情况下，公司管理人员对于租赁房屋的入户管理规则，以保护租客对房屋的正常租赁使用。