一、案例背景

夫妻协议离婚，将夫妻共有的房屋归属一方所有，但未办理过户手续，恰遇法院因其它债权人申请执行，将该房屋查封，那么，这种情形下，离婚约定归属一方是否有权排除法院的执行呢？ 根据我国《物权法》相关规定，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件，夫妻双方签订的离婚协议并不直接发生物权变动的效果，一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。 当该房屋因为其它债权人申请法院强制执行而被查封时，当事人无法以离婚协议约定归属自己来对抗法院的执行。下面，笔者将结合案例对其相关内容进行展开分析。

 二、案例提要

案例1：2014年12月4日，甲公司与乙公司签订高镍生铁销售合同，并于同日签订补充协议。后甲公司以乙公司未履行回购付款义务，陈某贸、周某海未履行担保义务为由起诉至法院。案件审理过程中，各方当事人自愿达成和解协议，法院于2015年11月19日作出民事调解书，协议主要内容为：甲公司与乙公司、陈某贸、周某海共同确认乙公司应向甲公司支付回购货款及收益本金共计人民币50591600元，利息自2015年3月15日起按月利率1%利息至付清之日，甲公司放弃违约金及其他诉讼请求；陈某贸、周某海对乙公司的付款义务承担连带担保责任。

2015年12月21日，丙公司依据一审法院作出的民事调解书、与甲公司签订的《债权转让协议》向法院申请执行。在执行过程中，法院于2015年12月22日作出执行裁定书，裁定查封周某海名下的位于上海市某区某路某号3室的房地产；于2015年12月23日作出执行裁定书，裁定查封周某海名下的位于上海市某区某路某号5室的房地产。周某珠不服，以被查封的3室、5室房产系与周某海共同共有，其对上述房产享有一半产权为由，提出执行异议。

法院判决：被告丙公司向本院申请执行，执行过程中，本院裁定查封周某海名下的位于上海市某区某路某号3室（产权证号为浦20120665**）、5室（产权证号为浦20120665**）的房产。周某珠提起执行异议被驳回后，提起本案诉讼，上述事实清楚，本院予以确认。

案例2：涉案房屋登记所有权人为董某杰，登记时间为2007年9月13日，董某杰与赵某于2008年5月8日协议离婚，双方协商将该房屋分配给赵某，涉案借贷及担保行为发生于2009年6月，涉案房屋于2013年5月3日被人民法院裁定查封，于2014年4月下达拍卖裁定。虽然涉案债务发生于董某杰与赵某离婚之后，但在双方签订离婚协议之后涉案房屋办理土地使用权证书时仍将土地使用权人登记为董某杰，至涉案房屋被人民法院查封、拍卖之前，赵某均未申请将房屋变更登记至其本人名下，也没有提供证据证明向董某杰主张协助办理变更过户登记，或存在涉案房屋不能办理变更登记的客观情况，以及涉案房屋在被人民法院查封、拍卖前由其本人居住或使用等事实，涉案房屋也并非赵某的唯一居住处所。

法院判决：一、坐落于湖北省武汉市某区某村7室的房屋归赵某所有；二、终止对坐落于湖北省武汉市某区某村7室房屋的执行。案件受理费收取人民币5050元，由龙某英负担。

三、法律依据

1、《中华人民共和国物权法》

第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。

2、《中华人民共和国物权法》

第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

3、《******关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

4、《******关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。

5、《******关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十四条 对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结。

6、《******关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百一十一条 案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

四、案例剖析

（一）离婚协议中关于房产的权属约定能否阻却强制执行

离婚协议约定房屋所有权归夫妻一方所有，但未办理产权变更登记。离婚后，该房屋因另一方负个人债务而被强制执行时，离婚协议关于房屋产权的约定能否排除执行，不易仅依据权利外观而直接否定，应当结合债权的成立时间和性质、申请执行人利益的考量、案外人过错的判定、价值的冲突与权衡等方面进行综合判断。

涉案债权的成立时间是判定债权对抗离婚协助中约定财产归属的先行考量依据，性质是直接关系到具体的法律适用及法益权衡，故区分涉案债权的性质是判断离婚协议关于房屋产权的约定能否排除执行的前提。

当案外人提出依据离婚协议关于房屋产权的约定来排除执行时，应当对申请执行人所享有债权的性质进行判断，即申请执行人享有的债权是否为金钱债权。如果申请执行人享有的是非金钱债权，比如是讼争房产的买受人，其享有的是对讼争房产的物权期待权，离婚协议中关于讼争房产权属的约定未经公示，便难以与之对抗。

如果申请执行人仅是普通金钱债权人，其只有对债务人责任财产的一般期待，并不能产生对特定财产的信赖利益，本身也应当预料到特定责任财产的不确定性。如果申请执行人在寻找被执行人责任财产时发现并保全了讼争房产，其对讼争房产仅享有一定的信赖利益，如果将其金钱债权优先于实际权利人享有的物权期待权予以保护，缺乏合理性基础。

当案外人提出依据离婚协议关于房屋产权的约定来对抗申请执行人时，应当对申请执行人所享有的金钱债权的性质进行进一步判断，区分申请执行人是否为普通债权人。当申请执行人对执行标的享有抵押权等担保物权时，其作为优先债权人，债权因登记而具有公示对抗效力，可对抗案外人对执行标的主张的权利。可见，如果涉案债权为已登记公示的优先债权，则离婚协议作为未经公示的财产权属约定，不能排除执行。

申请执行人是否为交易中的第三人。物权的公示公信制度保护的是交易中的第三人，立法初衷是维护市场交易安全和交易中的善意第三人，申请执行人如果并非是通过市场交易而购买讼争房产的第三人，仅仅是对讼争房产的登记所有权人享有一般金钱债权，则其并不属于未经公示而不得对抗的善意第三人的范畴，不属于物权公示公信制度的保护对象。虽然离婚协议中的约定涉及讼争房产所有权的转移，但讼争房产实际未进入市场进行交易流转，不涉及交易秩序和流转安全，则夫妻一方依据离婚协议而主张对讼争房产的所有权，并未侵害社会公共利益及第三人的合法权益，就无绝对坚持物权公示公信原则的必要，从法律适应社会需求、维护公平的角度看，有必要对未登记的当事人提供适当救济。

实践中，通过离婚协议对共有财产进行分割后因未及时办理产权变更登记而被法院查封的情况较为常见。讼争房产是否被强制执行，直接关系到申请执行人的债权能否完全实现，与其债权利益密切相关。

因此，离婚协议是否能对抗申请执行人，应当以申请执行人的债权利益是否实际被侵害为审查重点。如果离婚协议对共有财产的分割相对均等，债务人的责任财产并未因离婚对共有财产的分割而明显减少，则可视为申请执行人可实现的债权利益并未实际受到损害，应当本着追求实质正义的精神，尊重夫妻之间的真实意思表示，按照约定保护实际权利人。

（二)在不动产产权登记未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定是否能对抗外部

通过对类似案例的检索研究发现，目前法院在审理类似案件中，基本不会仅仅依据债权发生的时间先后或者房产的登记情况直接作出认定，而是从各自债权产生的时间、内容、性质以及根源等多维度进行分析。虽然整体思路基本一致，但也存在差异，主要在于是否分析“房产未过户的原不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。因此，除法律另有规定外，不动产未经登记，不发生物权变动的效力。

在离婚协议中房产约定归属是夫妻双方基于自身考量而做出的决定，其主体是夫妻双方，基于夫妻关系存续期间取得的财产归夫妻共有，系为维护夫妻婚姻关系乃至家庭关系的稳定性，保证夫妻对婚姻关系存续期间取得的财产享有平等的权利。

物权法规定的不动产的设立方法则是为了突出物权变动的公示公信力和对抗效力，其针对的应当是不动产物权所有人之外的他人。双方未进行不动产物权的转让登记，物权的转让不发生效力，当事人并不因此而取得涉案不动产物权。虽然债权的成立时间不影响债权的平等性，但在一定情形下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。

因此，在不动产权登记未依法变更的情况下，不动产权不发生变更效力，离婚协议中关于不动产权的登记原则上不能对抗债权成立。

五、问题延伸

（一）夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定是否直接发生物权变动的效果

离婚协议中对不动产归属的约定不发生物权变动的效力，一方仅享有变更登记的请求权，最高院已经有多个案例明确此观点。目前只有个别法院的案例认为离婚协议可以发生物权变动的效力，还有部分法院认为基于离婚协议的请求权不同于一般的债权请求权，属于物权期待权，优先于普通债权。

我国物权法对不动产物权的变更实行“登记有效主义”，也就是以登记有效为要件。如果在离婚协议中就争议房屋的所有权进行了约定，则该协议对当事人有债的约束作用，而不是物权法中以法律行为为基础而产生的“但书规定”。所以，在离婚协议中对自己在系争房屋产权中所拥有份额进行处分的约定，没有产权变更登记，并不会直接产生物权变动的法律效果。

离婚协议中关于财产分割的约定的直接后果是，一方获得请求另一方转让房屋所有权的债权请求权，则有交付房屋并协助办理产权变更手续的义务。在所涉两套房屋均不存在产权过户障碍的情况下，其中一方从未要求对方履行合同义务，这明显有违常理，其怠于行使自己债权的行为，主观上是有过错的，也有夫妻双方恶意逃避债务的嫌疑。

如果因为没有提供足够的证据，可以证明在所涉的房屋登记簿上所记载的内容是有错误的，比如发生了登记机关错误登记等情况，那么就应该按照登记公示公信原则，将登记簿上所记载的权利人认定为真正权利人，并受到法律的保护。

由于系争房屋的产权未发生变更登记，一方仍为登记产权人，因此在对外仍有未履行债务的情况下，作为债权人，要求对其名下的财产予以司法查封，并申请强制执行，是符合法律规定的。即，在离婚协议中，夫妻双方的约定不得对抗债务。

不动产物权变动的生效要件是登记完毕。在夫妻双方签署的离婚协议中，关于不动产归属的约定并不会直接产生物权变动的效果，一方只可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的合同义务。如果房产所有权人没有发生变化，离婚协议中有关财产的约定就不能对抗外部第三人的要求。

（二）案外人对离婚诉讼中未办理过户登记房屋的过错认定

案外人和债务人之间是否存在恶意串通。实践中，讼争房屋一般在离婚前属于夫妻共有财产，因此，在离婚后，案外人和债务人之间存在着相互勾结，利用离婚行为进行财产转移以逃避债务的情况时有发生。

在离婚行为和离婚财产分割协议中，关于诉争房产产权变更的约定是否存在恶意串通的故意，应该从下列几个方面来对离婚行为进行审查：一、离婚行为确实属于双方真实意思表示。如果案外人与债务人存在长期分居、曾起诉离婚等可以证明夫妻感情确已破裂等情形，那么通常可以认定离婚行为是双方真实意思表示，没有恶意串通的故意。案外人与债务人的离婚是否先于债务人与被执行人之间的债务关系产生。如果离婚协议是在债务发生之前签订的，那么涉案债务就是债务人的私人债务，与案外人没有任何关系，因此通常会将其视为没有恶意逃债的故意。

在《执行异议复议规定》第二十八条的基础上，明确了不能因买方自己的原因而不能进行转移登记的事实，这是对案外人的一种必要保护。在对执行异议进行审查的过程中，如果没有其他客观理由，当案外人没有通过诉讼或其他可证明的方式催促办理过户登记的时候，就可以认定案外人对讼争房屋没有办理过户登记存在过错，因此不能排除执行。但是，若仍以上述“表象”原则来保护名义债权人，则该诉讼也就没有存在的必要了。所以，在执行异议之诉中，对于案外人没有办理过户登记的过错，其判定标准应该比执行异议审查中的过错标准要低，也就是说，只有在案外人有重大过失的情况下，才不能排除执行。比如，案外人为了避税而故意不办理讼争房产变更登记，经催促仍拒绝办理变更登记等，才应认定案外人对未办理过户登记有重大过失。

关于物权期待权和一般财产权的权衡问题。离婚协议中关于夫妻共同财产的分割应该是夫妻在婚姻中的意思自治，民法中的法律行为制度就是意思自治的工具或手段，意思自治应该包含了行为自由与效果自主两部分。案外人和债务人在双方自愿协商下签订了离婚协议，但若案外人已经对讼争财产进行了实际占有和使用，且在讼争财产没有及时进行变更登记的情况下，其就是对讼争财产的直接控制，只差一步就能成为完全合法的所有权人，且与讼争财产的联系更加紧密，因此，案外人可以根据离婚协议，对讼争财产有一种物权期待权。如果申请执行人仅为一般金钱债权人，并未办理抵押登记等公示行为，其债权未经公示不具有优先效力，根据权利的优先性比较，其对债务人的债权难以对抗实际权利人对讼争房产享有的物权期待权。

不动产和普通财产最大的不同，就是它不仅有一定的财产价值，而且还有为居住者提供生活保障的作用，所以，要想确定讼争不动产的案外人的权利能否被排除，还需要看它是否关系到案外人的生活利益。若案外人能够提供证据，证明其在讼争房屋之外并无其他财产，并在该房屋中长期生活，则可认为该房屋关系到案外人的生活利益。一般债权人以对债务人所享有财产的情况为基础，从而产生了一定的信任，从而与其发生债权债务关系，或者在诉讼或执行程序中保全了讼争房产。当债务人的真实所有权人与登记所有权人不一致时，债权人的信赖利益就会受到损害。但是，由于普通债权人的债权保护可以通过债务人的其它债务财产来实现，而对于讼争房屋中居住着的案外人而言，案件的执行关系到他的生活安全，所以，从伦理学的角度来看，对于案外人的生活安全应该优先于对普通债权人的信赖利益。

北京京师律师事务所姚志斗律师认为

对于夫妻双方来说，夫妻之间就离婚财产协议中约定的房屋所有权归属，的确应该根据有关夫妻财产分割的规定赋予其法律效力，夫妻另一方不能以未办理物权变更登记为由，否认房屋所有权已归另一方的法律效力，也不能主张对该约定予以撤销。然而，如果夫妻离婚协议关于房屋所有权的约定，会影响到外部第三人的利益，那么房屋所有权归属一方的约定不能对抗第三人，不能阻却第三人行使查封甚至处分该房屋的权利。

在夫妻双方签署的离婚协议中，关于不动产归属的约定并不会直接产生物权变动的效果，一方可以根据该约定向对方主张履行房屋产权变更登记的义务。如果财产所有权人没有发生变化，离婚协议中有关财产所有权的约定不能对抗第三人的权利要求。对于当事人之间的合谋、合谋、逃债等行为，司法实践中一般都会认定，以公序良俗为依据，共有物共有人不得阻止其履行。

在离婚协议中，如果对房产的所有权发生了变化，双方可以约定帮助办理房产转移的时机，并在规定的时间内完成房产转移。如果一方不配合，可以通过法律途径进行处理，以避免由于另一方的债务没有履行而造成的执行风险。能否以离婚协议为依据，直接排除法院强制执行，要以离婚协议与债务形成时间的先后顺序、是否存在恶意转移财产的情形、在法院查封之前是否已合法占用不动产等相关因素为依据，对这些因素进行综合考虑。