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在商品房交易的过程中，房产商可能由于施工建设、投资其他项目等原因缺少资金，在与购房者办理产权登记之前，通过抵押已售房屋的方式向银行贷款。根据我国《民法典》中物权编的规定，在未经依法办理登记之前，房屋的所有权仍归房产商所有，即使购房者支付了购房款亦是。如果此时房产商已经将房屋办理了抵押登记，则抵押权作为一种担保物权在法律上有优先清偿的效力，即如果房产商不履行还款义务，银行有权就该设定抵押权的房屋优先受偿，购房者此时将无法取得房屋的所有权，但可以根据法律的规定请求房产商承担具有惩罚性质的赔偿责任。

《商品房买卖合同司法解释》第8条、第9条分别规定了房产商将所售房屋抵押他人的两种不同情形以及购房者可以行使的权利，即：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，此时房产商须承担购房者已付房款的“退一赔一”的赔偿责任。（2）出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。根据《民法典》第406条第2款的规定，抵押人在抵押期间转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。在此情形下，虽然并不影响商品房买卖合同的效力，但如果导致商品房买卖合同被撤销或者解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，此时房产商承担的也是“退一赔一”的责任。

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