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有些房屋已经出租，业主并没享受物业服务，并且已经和租客约定好由出租人承担，为什么物业公司还可以向业主主张物业费？

根据相关法律规定，依法成立的合同对合同当事人具有约束力，不得损害第三方权利，业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合同损害第三方权利。

从债务的角度分析，业主与承租人约定由承租人缴纳物业费实际上构成了债务的转移，将原本属于业主的债务转移给承租人，在业主和承租人之间有效，这种债务转移在没有得到债权人即物业公司的同意时，并未免除业主支付物业服务费的责任。

如果业主和承租人在租赁合同中对物业费的承担做了约定，就应遵循合同约定。如果合同约定由业主缴纳物业费，业主便是承担物业费的唯一主体。但是如果合同约定由承租人缴纳物业费，业主仍要对物业费的缴纳承担连带责任。原因是，物业的实际使用人虽享受了物业服务，但却不是物业服务合同的当事人，业主仍然是缴纳物业服务费的第一责任人。业主如果与承租人约定由承租人缴纳物业费，该约定在性质上属于债务的转移，如果物业公司对该约定予以认可，应视为业主和承租人之间发生了债务承担的法律关系，但这种债务承担并不是免责式。根据免责式债务承担的法理，如果出现拖欠物业费的情形，物业公司应当直接起诉物业的实际使用人，而不能再向业主主张。而物业费约定的债务承担是一种并存式债务承担，业主并不能因为债务承担而免责，仍然要对物业费负连带责任。根据《物业管理条例》第42条的规定，业主与物业的实际使用人约定由实际使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，但业主仍要负连带缴纳责任。

如果业主和承租人对物业费没有约定，则物业费应由业主自行承担。业主是物业服务合同的主体，有义务缴纳物业费。如果业主和承租人之间没有关于物业费的约定，则缴纳物业费的义务并没有发生转移，显然仍然应当由业主承担。业主在缴纳物业费之后，没有权利要求承租人承担该项费用。承租人应当按照房屋租赁合同的约定缴纳租赁费，在没有特别约定的情况下，房屋租金即包含了物业费。

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