本文内容从各个方面解释了不同的讲解，下面就让我们一起看看小编对按揭新房未过户被法院查封,购房者该怎么办?的观点吧。

对于普通老百姓来说，买房是件大事，特别对于在大都市打拼的人来说，买房甚至押上了两代人全部的积蓄。但是，买房过程中有很多不可预见的未知风险，一旦不幸碰上，就会导致买房者钱财两空，最常见的就是买了房还没过户就因为卖方债务问题被法院查封、拍卖。遇到这种情况，绝大多数购房者会手足无措，不知道该怎么办。本文从实务角度梳理购买的房屋未过户即被查封时的救济措施。

我国《民事诉讼法》规定了执行过程中当事人、利害关系人、案外人对错误执行行为的救济途径。

《民事诉讼法》第二百三十二条规定：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。

《民事诉讼法》第二百三十四条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

很多当事人，因为不知道相关法律规定，所以在面对所购买未过户的房子被查封执行时，不知道可以作为案外人提出执行异议，也不懂执行异议的程序，导致房子被法院执行，购房款又要不回来的结果，损失巨大。

上述规定是从程序上规定了案外人执行异议的提出途径，但是并没有明确提出执行异议的法律依据。我们可以从其他法律规定中找到答案。

《******关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

购房人可以根据上述条款规定，向法院提出执行异议，但是该条规定的异议条件也很苛刻，第一是要已经支付全部房屋价款，绝大部分人购房都是按揭贷款，并没有能力全款买房；第二是要实际占有，实际占有就是在居住使用，并不是仅仅交付钥匙；第三是要没有过错，也就是说没有办理产权过户登记手续不是购房人的原因导致，而是由于客观不可抗力因素或者开发商或者售房者的原因导致。只有同时满足上述三个条件，才能要求法院解除对房屋的查封。

查封房产的购房人作为案外人向法院提出执行异议后，基本上会被法院裁定驳回执行异议，因为我国是审执分离制度，执行局只管按照判决书的内容执行判决，而没有权力去适用法律对纷争做出实体判定，那时审判庭的事情。一旦执行异议被裁定驳回，当事人就会六神无主，认为就没有办法了。

《民事诉讼法》第二百三十四条规定的很清楚，“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”对于执行局的执行依据文书生效判决有疑问，认为不该按照该判决执行的，必须向作出生效判决的上级法院提出再审；如果不是对生效判决有异议，而是对执行标的提出的异议被驳回的，应该向法院提出异议之诉。当事人提出异议之诉的，执行程序应该中止。

很多人认为，既然执行异议被驳回了，再提异议之诉有用吗？非常有用。因为执行局驳回执行异议请求是程序上的处理，并不涉及实体，实体需要由审判庭解决，所以必须提出异议之诉，再坚持一步，胜利就在眼前了。另外，审判庭适用的法律规定可能与执行局不同。

对于案外人执行异议之诉，审判庭一般适用《******关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条、第二十九条的规定。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

可以看出，《执行异议复议规定》第二十八、二十九条的规定与《******关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定是有一些不同的，第二十八条和二十九条两者之间也有不同。针对的标的上，28条针对的是所有不动产，29则要求标的是用于居住的商品房。从排除执行的条件上来看，第28条要求买受人在法院查封以前已经合法占有不动产，支付全部价款或支付部分价款且将剩余价款交付执行，买受人对未办理过户登记无过错，29条则既不要求实际占有房屋，也不要求交付全部价款，更不要求买受人对未办理产证主观上无过错。

对于第二十九条中“买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。《九民纪要》认为，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于第二十九条中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。《九民纪要》认为，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

对于第二十八条和第二十九条如何适用，目前实践中法院做法不一。一种认为买房者对登记在非开发商售房者名下的不动产提出执行异议适用第二十八条规定，对登记在开发商名下的不动产提出执行异议适用第二十九条规定。

笔者认为，实质上，《执行异议复议规定》第28、29条是一般条款与特别条款的关系。单纯以被执行人是否为房地产开发企业作为区别28条与29条适用范围的依据是不妥当的。无论被执行人是不是房地产开发企业，或者买受人是不是购房商品房用于居住的消费者，只要其无法适用29条的特别条款排除执行，其要求继续审查其是否符合28条的排除执行条件，以追求依照28条排除执行的效果是合理的。如果购房者对已购未过户登记在开发商名下的房屋提出执行异议之诉被法院一审驳回，一定不要气馁，必须提起上诉，甚至再审。因为不少二审法院和最高法院的观点是在无法适用第29条的情况下可以适用28条规定审查。

对于按揭新房未过户被法院查封,购房者该怎么办?的看法，文章内容就讲解到这里了，如果您还有什么不明白的地方，那就请寻找专业律师为您解答吧！