2018年7月20日原告田某通过裕华区法院组织的司法拍卖，以最高价竞得案外人李某所有的位于市内某所房屋。裕华区法院作出裁定书将涉房屋的所有权归田某所有，不动产所有权自裁定书送达田某时转移。8月30日，田某取得涉案房屋的不动产产权证书(包含地下室），但已取得房屋所有权的原告田某却迟迟不能入住。

据了解，案外人李某在裕华区法院涉及诉讼案件，因其无可供执行财产，裕华区法院委托司法拍卖平台对涉案房屋进行拍卖，原告田某在拍得该房屋后发现仍有人居住。原来，该房屋虽系案外人李某所有，但其母邵某（本案被告）、其弟李某某（本案被告）与李某某妻子（本案被告）及2个子女共计5人一直居住在李某名下的涉案房屋。在劝离无果后，田某遂申请法院强制执行，经执行干警不懈努力，最终将该涉案房屋交付到田某手中。

原告田某收房后缴纳了三被告迟迟不搬离涉案房屋所拖欠的物业费、水费。现田某要求实际居住人被告邵某、李某某及李某某妻子三人需赔偿在田某取得房屋所有权后占用房屋的费用。该占用费用参照同地段小区同期出租水平计算。

裕华区法院经审理认为：所有权人对自己的不动产或者动产，享有占有、使用、收益和处分的权利。田某通过法院拍卖程序取得涉案房屋的所有权，并取得涉案房屋不动产产权登记证书，三被告经法院多次做工作，仍未在法院通知的搬离时间内搬离，致使田某取得房屋所有权后无法占有、使用房屋，三被告侵犯了田某作为房屋所有权人对房屋的占有、使用权利，应承担相应的侵权责任。田某主张在取得房屋所有权后的占用费用，本院予以支持，参照同地段小区同期出租水平。田某提交证据证实其支付了三被告居住期间拖欠的物业费、水费，三被告对此也无异议，本院予以确认。对于三被告主张的拍卖程序及预留房租等问题，系执行程序中产生的纠纷，不属于本案审理范围，本案不予处理。据此判决三被告支付原告田某房屋占用期间费用及代缴的物业费和水费。

对此结果三被告不服，上诉至石家庄市中级人民法院，石家庄市中级人民法院经审理驳回上诉，维持原判。

法官说法

“法拍房”是被法院强制执行拍卖的房屋，购房者因无力偿还贷款或无法清偿其他债务时，银行或债权人经司法程序向法院申请强制执行，拍卖购房者名下房屋偿还债务，被拍卖的房子就是法拍房。随着法院执行力度的加大，法拍房的数量近年来成倍数增长，越来越多的人参与到法拍房的竞拍中。

早些年因相关执行规范不完善，房屋拍卖时被执行人或其亲属仍然居住在拍卖房屋中，他们大多会以无其他住房、对原判决不服、对执行程序不满等各种原因拒绝或拖延搬离房屋，致使拍得房屋的所有权人出现“买了住不了”的局面，“腾退难”问题较为突出。被执行人或其亲属、其他无权占有人拒不搬离法拍房的行为不仅损害买受人的权益，也是对法律威严的挑衅，更使得想要参加拍卖的买房人持观望、谨慎的态度，阻碍了法院对房屋拍卖、处置的进程。

我国《民法典》第229条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。法院的执行裁定书送达买受人，法拍房屋的物权产生变动，买受人取得法拍房的所有权，拒不腾房的行为人侵犯了买受人享有房屋的占有、使用、收益、处分等物权权利，应当承担侵权责任。我国《民法典》第238条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。其他民事责任主要有，停止侵害、排除妨碍、支付违约金等等。实践中，拒不腾房人给买受人带来的损失通常参考同面积、同地段房屋的租金进行计算。

不过，上述情形在今后基本不会再出现。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年12月29日发布）第二十七条，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。最高人民法院2021年12月21日发布《关于进一步完善执行权制约机制 加强执行监督的意见》（以下简称《意见》），《意见》第18条规定，人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置，或者不宜采用网络司法拍卖方式处置的除外。各级人民法院不得在最高人民法院司法拍卖网络服务提供者名单中进一步限定网络司法拍卖平台，不得干预、替代申请执行人进行选择。拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。《意见》的出台，明确了人民法院在拍卖房屋前负责腾退房屋的责任，兑现了胜诉当事人的合法权益，打消群众对购买法拍房难以交付的顾虑，也有力维护了司法权威。同时需明确的问题是，若在实践中出现拒不腾退房屋的行为，买受人可申请法院采取执行措施强制迁出房屋实现交付房屋的诉求，而非另行提起排除妨碍的民事侵权之诉。

法官提醒

购房者在购买法拍房时，需到实地查看房屋状况，看房屋是否存在质量瑕疵，要仔细阅读《标的物介绍》、《竞买须知》、《竞买公告》等内容，要充分了解房屋的拍卖依据、权证办理情况、房屋及土地性质、是否设立居住权、是否存在限购政策等问题。对不清楚的问题应及时咨询法院、不动产登记部门、税务部门及贷款机构等，从而避免产生不必要的法律纠纷。已取得产权的买房人，如遇到房主或其他占有人拒不搬出，可寻求法律帮助，要求占有人搬出房屋并支付占有使用费。

法条连接

《中华人民共和国民法典》第二百三十三条：物权受到伤害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

《中华人民共和国民法典》第二百三十八条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

《中华人民共和国民法典》第二百四十条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

来源：裕华法院