一、在售楼处，我不知道这个人是否是开发商的销售人员，但是他在给我卖房，而且还要我付定金给他个人，如何处理？

房地产开发企业可以委托中介机构代理销售商品房，但是应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证件和商品房销售委托书。

注：如要了解销售人员与开发商之间的关系，可以通过以下方法获知：

1、销售人员要求购房人签订的文件所指向的对象，究竟是开发商还是房产中介策划公司？

2、销售人员要求购房人支付的款项收款人的信息？

3、明确询问销售人员与开发商之间是何种法律关系？

4、向销售人员索要活动承诺的文件。

二、开发商符合了哪些条件才可以预售商品房？

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；

3、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到了工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

4、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

注：开发商在预售商品房时，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

三、在交房后多长时间内应当办理产权证书？

预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续（现为不动产权证书）。

现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人另有约定的，开发企业应当承担违约责任。

四、交房后，如果购房人认为房屋存在质量问题要退房的，如何处理？

商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；造成购房人损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

五、售楼处遇见房产中介，提供中介服务时是否必须明码标价？

是的。房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的价格内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。

六、房产中介不得从事哪些行为？

1、捏造散步涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；

2、对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；

3、以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；

4、泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；

5、为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价格的合同提供便利；

6、改变房屋内部结构分割出租；

7、侵占、挪用房地产交易资金；

8、承购、承租自己提供的经纪服务的房屋；

9、为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；

10、法律、法规禁止的其他行为。

注：违反上述第1、2项，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。违反上述第3-10项的，由县级地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

七、我签订的《房地产认购协议书》，属于商品房买卖合同，还是属于预售合同？

看合同内容，以及出卖人是否按照约定收受了购房款。如果认购协议明确了下列事项，一般可以认定属于商品房买卖合同，不属于预售合同：

1、当事人名称或者姓名和住所；

2、商品房基本状况；

3、商品房的销售方式；

4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

5、交付使用条件和日期；

6、装饰、设备标准承诺；

7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

8、公共配套建筑的产权归属；

9、面积差异的处理方式；

10、办理产权登记有关事宜；

11、解决争议的方法；

12、违约责任；

13、双方约定的其他事项。

八、已经和开发商协商一致解除了商品房买卖合同，按揭合同可以申请解除吗？

可以。因商品房买卖合同被解除的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，法院应予支持。

九、房屋的实际销售价格能否超出备案价格？

根据《商品房销售明码标价规定》第9条的规定，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。另外，根据该《规定》第13条的规定，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。因此，本律师认为商品房的实际销售价格不得高于备案价格。

十、购买商品房时，应当注意哪些销售欺诈行为？

（一）投机炒房行为

1、以营销渠道的形式捆绑销售，坐地起价，垄断房源，操纵房价；

2、进入销售环节后捂盘惜售或者变相囤积房源；

3、通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚拟信息；以雇佣人员制造抢房假象等方式，恶意炒作，哄抬房价；

4、通过更改预售合同、变更购房人等方式，投机炒作未交付的商品房；

5、通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款；

6、房地产开发企业采用售后包租、返利的宣传以及经营行为；

7、房地产经纪机构与投机炒房团伙串通，谋求不正当利益；

8、规避房地产调控政策执行过程中向不具备购房资格的群体买卖房屋。

（二）房地产经纪机构违法违规行为

1、为不符合交易条件的房屋提供经纪服务，或者对购房人隐瞒抵押、查封等限制交易的信息；

2、就同意房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利，规避房屋交易税费；

3、由于限购政策的限制，在明知购房人不具备购房资格却诱使当事人签订购房合同，在当事人购房意愿达不成时又不退购房定金而损害当事人利益的行为；

4、为购房当事人骗取购房资格提供虚假材料和便利的行为；

5、非法侵占或者挪用客户交易资金；

6、采取威胁、恐吓、胁迫等手段驱逐承租人，恶意克扣承租房屋保证金或预定金；

7、强制提供代办服务、担保服务；

8、与客户无委托关系发布房源信息，违规提供房源信息挂牌服务；

9、在房屋交易过程中捆绑收取担保费（贷款服务费）、超额收取评估费；

10、房地产租赁机构以高价收进房屋托管、低价出租的非正常经营行为。

（三）房地产开发企业违法违规行为

1、在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预定、排号、售卡、银行预存资金等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等行为；

2、未按政府备案价格实行一房一价要求销售商品房、或者以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修、购房首付款超出购房人应付首付款数额）等方式、变相实行价外加价或恶意增加购房人负担的行为；

3、由于限购政策的限制，在明知购房人不具备购房资格却诱使当事人签订购房合同，在当事人购房意愿达不成时又不退购房定金而损害当事人利益的行为；

4、为购房当事人骗取购房资格提供虚假材料和便利的行为；

5、限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款；

6、利用合同格式条款，免除自身法定义务，加重购房人责任，排除购房人合法权利；

7、欠缴土地出让价款、闲置用地、囤地炒地，不履行土地出让合同等违法违规用地行为。

（四）发布虚假房地产广告行为

1、通过捏造、散布不实信息，或者曲解有关房地产政策等方式，误导购房人的市场预期

2、发布虚假房源和价格信息，欺骗、误导购房人；

3、发布未取得许可或备案的房地产项目预售、销售广告；

4、在房地产广告中承诺为购房人办理户口、就业、升学、社会保险等事项；

5、在房地产广告中承诺房产升值或者投资回报；

6、发布虚假、谐音的广告用语（如：X城追捧、“涨”声不断），混淆视听、诱导消费。

十一、开发商利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，应当承担什么法律责任？

1、经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任；

2、经营者违反明码标价规定，在标价之外加价出售商品，责令改正，没收违法所得，可以并处5000元以下的罚款；

3、根据法律法规的相关规定而应承担的法律责任。