真实案例：

2015年4月21日，吕梁（出租方、甲方）与富杰科技公司（承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》约定：甲方同意将位于北京市海淀区706室之写字楼在设备完好状态下出租给乙方使用。二、租赁期：自2015年4月21日起租至2016年7月20日止。……五、甲方的权利及义务5.2甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业注册手续及相关的产权证明文件，并确保其真实有效，确保乙方公司能在承租区办理工商注册手续……后富杰科技公司将注册地变更至涉案房屋。

2016年4月11日，吕梁（甲方）与富杰科技公司（乙方）签订《房屋退租协议》，约定：原协议协商终止。在此前提下，甲方不向乙方收取任何违约金，在扣除乙方应缴纳的房租、扣除应缴4月份物业费后退还乙方押金和乙方已缴纳的房屋租金。其他有关物业和费用交割流程，参照原协议。在原协议终止前，乙方必须按照原协议约定，配合甲方顺利出租该物业。2016年5月4日，吕梁向贾英赞账户汇款111367.7元，汇款性质为向富杰科技公司退还的押金及其他应退款项。但富杰科技公司收到款项后以合同中未约定迁出营业执照，故在租赁合同终止后将公司注册地迁出租赁房屋并不是其公司的义务，一直拒不将营业执照迁出案涉租赁房屋，故吕梁起诉至法院，要求：1.富杰科技公司向我支付有关海淀区706室（以下简称706室）的使用费607614元。（从2016年4月16日暂计至2017年5月12日，实际要求计算至富杰科技公司从706室迁出工商注册地址之日）；2.诉讼费由富杰科技公司承担。他的诉请会得到法院支持吗？

本文改编自（2018）京01民终字第4169号

▼深度解析：

本案争议焦点是：租赁合同解除后，承租人未将营业执照迁出是否违反合同义务？

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人将租赁标的物作为公司登记注册地，亦属于承租人对于租赁物使用、收益的具体方式。在租赁合同解除后，富杰科技公司已无权继续行使其依据租赁合同取得的权利，富杰科技公司继续将租赁房屋作为公司登记注册地使用，缺乏合同依据和权利基础，构成对于合同法定义务的违反，应当承担与其违约行为相适当的违约责任。

法院判令富杰科技公司按照每天80元的标准，向吕梁支付自2016年5月4日至实际迁出或注销之日止的违约金。富杰科技公司主张，合同未约定关于迁出营业执照的事宜，故其有权利不迁出，但在合同解除后将租赁房屋返还出租人并保持租赁房屋未设定其他的权利负担，是承租人的后合同义务，在富杰科技公司未提交证据证明双方一致同意免除其公司该项义务的情况下，合同中是否对迁出公司注册地做出特别约定，均不影响富杰科技公司作为承租人负有的义务，故富杰科技公司的该项理由与法律规定不符，法院对此不予采纳。法院判决：一、北京神州杰瑞网络技术有限公司按照每日80元的标准向吕梁支付自2016年5月4日始至北京神州杰瑞网络技术有限公司的住所地从北京市海淀区706室迁出或注销之日止的违约金；二、驳回吕梁的其他诉讼请求。

▼陈庆律师建议：

1、之前文章中我们讲过消防问题（详见《不懂这三条消防规定，你租的商铺会被贴封条》），今天我们来说一下承租房屋营业执照问题。作为商业用途出租的房屋，一般承租人会使用承租房屋办理相关营业执照、餐饮许可证等证件，但是出租人与承租人房屋租赁合同解除后，承租房屋中的营业执照、餐饮许可证等证件，需要承租人配合才能迁出承租房屋。尤其是目前工商营业执照、餐饮许可证等办理是“一址一照”的情况下，如果承租人不迁出营业执照或餐饮许可证等证件，那么出租人在出租给其他承租人时，就会遇到困境，甚至由于后续承租人无法办理营业执照、餐饮许可证等证件时追究出租人的违约责任。

因此我们建议，在商业用途的房屋租赁合同中明确进行约定，合同解除后承租人配合办理营业执照等证件注册地址变更或注销义务，并作为履约保证金的退还条件之一，明确约定清楚逾期迁出违约金的计算标准，及可以直接从履约保证金中抵扣，违约方承担守约方律师费等条款。以在承租人拒不迁出营业执照等证件时，最大限度维护自身合法权益。

2、当遇到对方拒不迁出承租房屋营业执照时，承租人诉请选择也很重要，如果只是将承租人营业执照等证件地址迁出承租房屋，很有可能不被法院支持，因为工商执照的迁移问题，不仅仅是出租方与承租方双方之间的民事纠纷，还涉及到行政机关的审批，如果法院判令承租人变更营业执照证件注册地址，但由于无法通过行政机关审查审批，将会导致判决难以执行的尴尬境地，所以司法实践中，法院认为该诉讼请求不属于人民法院受理民事案件的范围，不予支持。但也有部分地区法院对于迁出营业执照的诉请表示支持（常州市钟楼区人民法院（2018）苏0404民初2264号民事判决书：第三项判决“三、被告沈ｘ于本判决生效之日起三十日内将以常州ｘｘ广场一区62号楼第1-2层编号为16、17、18商铺为注册地址的“ｘｘｘ网咖网吧”营业执照注销或变更地址登记；”）所以诉请方面应当选择迁出营业执照注册地址与逾期迁出违约金双管齐下的诉讼策略。