1995年6月23日，金城房产开发公司与方城民族工艺公司签署《房产转让协议》约定：“方城公司将准备建于防城区内的一幢约2000平米的房屋转让给金城房产公司，金城公司预付定金50万元；房屋竣工验收合格后，金城公司按每平米1300元价格与方城公司结算，方城公司应在签约之日起10个月内将房屋交付金城公司，逾期每天只发违约金3000元。协议签订后，金城公司按约支付定金。1996年，方城公司先后五次向金城公司借款56万元用于建房并言明在房屋竣工后一并结算。经查实，方城公司既无房产开发经营权也无商品房预售许可证。方城公司至今未交付房屋。

本案存在最明显的第一个问题是双方之间签订的《房屋转让协议》是否合法有效；其次，如何来认定双方之间签订的究竟是商品房预售合同还是商品房现售合同？

本案中，出卖方方城公司既无房地产开发经验资质也无商品房预售许可证，故根据《房地产开发企业资质管理规定》和《房地产开发经营管理条例》及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故本案方城公司与金城公司所签署的房屋转让协议系违反了强制性效力性规定，应属无效合同。

其次，关于如何来判断《房屋转让协议》究竟系商品房预售合同还是商品房销售合同？根据案由规定可知，商品房预售合同是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工之前，将还在施工的商品房预先售给**者的行为。金城公司所**的是尚未建造竣工的房屋且通过预付定金方式来预订尚未建造的房屋。前后虽多次借款共计56万，但借款用途均系用作建造房屋且写明在交付房屋时一并结算，可认定系支付的购房款。故金城公司前后已共计支付购房款106万元。现因双方所签署的协议系无效合同，故方城公司应返还相应购房款并支付一定利息来赔偿金城公司的损失。