【裁判要点】

《******关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定："金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记"。该四项条件必须同时满足，才能够排除执行。

本案中，虽然曹春涛在二审中陈述在人民法院查封前已经取得案涉房屋的钥匙，但是对此没有提供证据佐证，故不能得出曹春涛对案涉房屋已经实际占有的结论，其请求排除执行不能得到支持。由于曹春涛对案涉房屋不享有物权期待权，仅享有普通债权，基于债权的平等性原则，其主张优先保护成立在先的债权没有法律依据。因此，即便其签订买卖合同在先，亦不能排除执行。

执行案外人）、中国农业银行股份有限公司安宁市支行案外人执行异议之诉二审民事判决书

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民事判决书

（2020）最高法民终46号

上诉人（一审原告、执行案外人）：曹春涛，男，1971年5月20日出生，纳西族，住云南省昆明市盘龙区。

委托诉讼代理人：阮静萍，北京盈科（昆明）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周玉梅，北京盈科（昆明）律师事务所律师。

被上诉人（一审被告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行，住所地云南省安宁市中华路133号。

负责人：郭磊，该支行行长。

委托诉讼代理人：赵丹阳，云南天外天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郝艳，云南天外天律师事务所律师。

一审第三人（被执行人）：云南安宁金成矿业集团有限公司，住所地云南省安宁市安海公路零公里处金成花园内。

法定代表人：蒋勇，该公司执行董事。

一审第三人（被执行人）：云南昆都国际房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼。

法定代表人：张依依，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴嵩，男，该公司员工。

一审第三人（被执行人）：蒋勇，男，1971年10月31日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇朝阳路省建小区71幢1单元102号。

一审第三人（被执行人）：陈树昆，男，1960年4月23日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇安宁金成花园5幢3单元302号。

一审第三人（被执行人）：梁夏，男，1968年5月6日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇中华路华西别墅4幢。

上诉人曹春涛因与被上诉人中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行），一审第三人云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成公司）、云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都房地产公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2018）云民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

曹春涛上诉请求：1.撤销云南省高级人民法院（2018）云民初173号民事判决,依法改判支持其诉讼请求或者发回一审法院重审；2.本案一审、二审的诉讼费由农行安宁支行承担。事实与理由：1.曹春涛在2014年4月就与昆都房地产公司签订《商品房购销合同》，购买了案涉房产，并支付了全部的购房款，依法享有物权期待权。应当依据《******关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，依法享有排除执行的权利。一审法院认为第二十八条四个要件必须同时具备时才能排除执行，是对法条的机械理解，与物权期待权制度的初衷相违背。一审法院关于曹春涛未实际占有案涉商铺的认定并不准确。实际上曹春涛取得了商铺的钥匙，只是没有书面的交接手续。案涉商铺至今没有经营使用的原因是尚未办理消防验收和竣工验收，不能使用的责任在于昆都房地产公司。2.农行安宁支行诉金成公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷案件中借款形成的时间是2015年8月，晚于2014年4月昆都房地产公司确认收到全部购房款并向曹春涛出具《收据》及《证明》的时间，故曹春涛的在先债权应当优先保护。昆都房地产公司并非借款合同中的债务人，其实为担保人。曹春涛有理由怀疑这份担保合同真实性和担保的有效性。昆都房地产公司的章程中有无为其股东提供担保的相关规定、公司对外提供担保是否通过公司股东会决议等问题，借款合同纠纷的案件中均未查明，最后草草以调解结案，损害了无辜平民百姓的权益。此外，一审法院查封财产的价值也超过了所欠债务。

农行安宁支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，曹春涛上诉的事实和理由无法律依据，涉及执行依据的案件与本案无关。请求驳回曹春涛的上诉请求。

昆都房地产公司述称，同意曹春涛的上诉意见。

曹春涛向一审法院起诉请求：1.依法确认昆明市红菱花园A2-8幢C1-8号房产为曹春涛所有；2.依法判令停止对涉案房产的强制执行，并依法解除对涉案房屋的查封；3.诉讼费由农行安宁支行承担。

一审法院认定事实：2014年4月23日，昆都房地产公司作为商品房出卖人，曹春涛作为商品房买受人，双方签订《商品房购销合同》，由曹春涛购买昆都房地产公司开发的"红菱花园"A2-8幢1层C1-8号房，该商品房套内建筑面积为236.32平方米，总金额为7942220元，同日双方还签订《商品房购销合同（补充协议）》。2014年4月8日和同年5月10日，曹春涛分三次向陈永林转款400万元，2014年4月9日，曹春涛委托刘滔向陈永林转款500万元，2014年6月16日，曹春涛委托傅蓓晶向陈永林转款100万元。昆都房地产公司认可陈永林系其公司执行董事，受委托接收本案购房款，并出具《收据》确认收到案涉购房款7942220元，确认收到陈永林向公司支付曹春涛的购房款。

各方均认可，曹春涛所购买的"红菱花园"A2-8幢1层C1-8号房一直未交付。

农行安宁支行诉金成公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷一案，因农行安宁支行提出财产保全申请，一审法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金成公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以人民币301493839.56元为限。一审法院并作出（2017）云执保23号、23号之一《协助执行通知书》，查封了昆都房地产公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的二块土地（土地证号分别为：昆国用（2012）第00331号、00656号），查封了昆都房地产公司名下位于昆明市红菱花园Ａ2地块、红联城市地块房产共计1074套，其中包括本案所涉"红菱花园"Ａ2-8幢1层Ｃ1-8号房产。案件进入执行程序后，一审法院于2017年10月16日作出（2017）云执50号执行裁定书，裁定将本案指定昆明市中级人民法院执行。案外人曹春涛以其对执行标的享有合法权益，要求解除对"红菱花园"Ａ2-8幢1层Ｃ1-8号房产的查封为由提出异议申请。一审法院2018年5月29日作出（2017）云执异180号执行裁定，认为："红菱花园"Ａ2-8幢1层Ｃ1-8号房产登记在昆都房地产公司名下，上述商铺从物权的角度看并非曹春涛所有；曹春涛至今未占有涉案商铺。其情形不符合司法解释关于物权期待权保护的规定。故，曹春涛对"红菱花园"Ａ2-8幢1层Ｃ1-8号房产不享有物权期待权，不能排除一审法院对该房产的执行。并驳回曹春涛的异议请求。

一审法院认为，本案的争议焦点为："红菱花园"A2-8幢1层C1-8号房是否为曹春涛所有、是否享有排除执行的权利。

一审法院认为，首先，根据《******关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款"对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断"的规定，本案中，"红菱花园"A2-8幢1层C1-8号房产并未登记在贾春涛名下，上述房产从物权登记公示的原则看并非曹春涛所有。

其次，根据《******关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条"金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记"的规定，曹春涛要对本案诉争房产享有排除执行的权利，必须同时满足上述四个条件，缺一不可，但本案的客观事实是：各方当事人均认可，曹春涛至今未占有涉案"红菱花园"A2-8幢1层C1-8号房，不符合"在人民法院查封之前已合法占有该不动产"的规定条件。同时，上述规定的第二十九条："金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十"。本案中，曹春涛所购的"红菱花园"A2-8幢1层C1-8号房系商铺，不符合上述"所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋"的规定。因此，本案情形不符合上述司法解释关于物权期待权保护的规定，曹春涛对"红菱花园"A2-8幢1层C1-8号房产不享有排除执行的权利，其诉讼请求不符合法律规定，不予支持。

综上，曹春涛的诉讼请求不能成立，应予驳回。根据《******关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：驳回曹春涛的诉讼请求。案件受理费67396元由曹春涛负担。

本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，围绕当事人上诉请求、事实理由与答辩意见，确定本案争议焦点为：曹春涛是否享有"红菱花园"A2-8幢1层C1-8号房屋所有权、是否享有足以排除执行的民事权益。

第一，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。《物权法》第九条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外"。《物权法》第十四条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力"。案涉昆明市红菱花园A2-8幢C1-8号房屋并未登记于曹春涛名下，曹春涛请求确认该房屋归其所有无事实和法律依据，本院不予支持。

第二，《******关于适用的解释》第三百一十一条规定："案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。"目前我国关于案外人执行异议之诉制度的法律和司法解释规定较为原则，故实践中参照《******关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行判断。《******关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定："金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记"。该四项条件必须同时满足，才能够排除执行。本案中，虽然曹春涛在二审中陈述在人民法院查封前已经取得案涉房屋的钥匙，但是对此没有提供证据佐证，故不能得出曹春涛对案涉房屋已经实际占有的结论，其请求排除执行不能得到支持。由于曹春涛对案涉房屋不享有物权期待权，仅享有普通债权，基于债权的平等性原则，其主张优先保护成立在先的债权没有法律依据。因此，即便其签订买卖合同在先，亦不能排除执行。

第三，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定："执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。"第二百三十四条规定"人民法院制作的调解书的执行，适用本编的规定。"曹春涛对执行标的提出异议被裁定驳回后，才提起本案执行异议之诉，因此本案审理的是曹春涛享有的民事权益能否排除执行。若曹春涛质疑昆都房地产公司对借款提供担保的合法性和有效性，认为法院据以执行的生效调解书有错误，应当依照审判监督程序办理。而曹春涛提出执行法院超标的查封等执行问题均不属于本案的审理范畴，曹春涛若认为执行行为违反法律规定，可以依法向负责执行的法院提出书面异议。

综上所述，曹春涛的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费67396元，由曹春涛负担。

本判决为终审判决。

审判长 叶欢

审判员 冯文生

审判员 王海峰

二〇二〇年三月二十七日

书记员 隋艳红