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出租共有房屋需要共有人签字吗?

房子为甲、乙、丙共有，各占1/3份额。甲、乙已知并出租该房屋，将1/3租金打款给丙。请问甲、乙是否违法？租赁合同是否有效？

律师解答

1、共有，包括共同共有和按份共有。

共同共有中，需要对共有财产进行处分、作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经全体共同共有人一致同意。

按份共有中，需要对共有财产进行处分、作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。

附《民法典》第三百零一条 ：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

2、在法律意义上，出租不属于处分，处分属于物权性行为，如买卖、抵押、设立居住权等。

出租是在租赁期限内让渡租赁物的使用权和收益权，不是修理、更换、重作，不属于重大修缮。

附《民法典》第七百零三条 ：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

对于房屋而言，变更性质应是指从住宅变更为商用，而出租本身不直接改变房屋的性质。

出租是否属于变更用途，需要结合具体情况而定。如之前为自用，现为出租，属于变更用途；如之前为居住，现为仓库，属于变更用途，等等。

若之前出租给A，现欲出租给B，只是改变了租赁对象，未改变租赁性质，同样还是出租，不属于变更用途。

3、在民法理论上，订立房屋租赁合同，应属于负担行为，该负担行为不因无处分权而无效。

即：即使出租共同共有的房屋未经全体共有人一致同意，或者出租按份共有的房屋未经三分之二以上份额的共有人同意，该房屋租赁合同不会因此而无效，除非存在恶意串通或者其他导致合同无效的法定事由。

但是，合同具有相对性，仅约束合同当事人。房屋租赁合同只有部分共有人签字，对签字的共有人有效，对其他未签字的共有人没有约束力，除非构成有权处分或者表见代理。

（注意：此处所述“有权处分”中的“处分”与《民法典》第三百零一条规定的了“处分”法律含义不同。此处“处分”的含义较为宽泛。）

若其他未签字的共有人占有房屋，则会导致房屋无法交付给承租人使用。承租人也无权以签订了租赁合同为由，要求未签字的共有人交付，因为该租赁合同不能约束未签字的共有人。

即使房屋已经交付给了承租人使用，未签字的共有人也有权要求承租人返还，因为在租赁合同不能约束未签字的共有人的情况下，共有人的物权优先于承租人的债权。

承租人在无法正常使用房屋的情况下，只能追究已签字共有人的违约责任。

当然，如果构成有权处分或者表见代理，租赁合同即可对抗所有共有人，即使部分共有人未签字，也不得妨碍承租人使用房屋。

4、综上，承租共有的房屋，最好是共有人都签字。如果部分共有人不方便签字，可以出具委托书给其他共有人。即：构成有权处分。

5、本案中，房屋为三人按份共有，各占三分之一份额。有两个共有人同意出租，占份额三分之二，与承租人订立租赁合同，构成有权处分。即使另外一人不同意，该租赁合同也有效，也可对抗所有按份共有人。不同意出租的按份共有人无权妨碍承租人使用房屋，也无权要求承租人返还房屋。