因房客患有精神疾病的母亲

“一跃而下”

房东张先生

认为自己的房子变成了“凶宅”

并在后期房产出售中产生了损失

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为此，他将房客林女士告上了法院

要求其赔偿房屋贬值损失80万元

张先生的诉求是否有法律依据呢？

林女士需不需要为此承担责任呢？

日前，上海市浦东新区人民法院

对此案作出了一审判决

房东：房产出售时才得知房子成“凶宅”

张先生名下有一套房屋，从2016年开始就以每月7000元的价格出租给了林女士。张先生说，租赁关系存续期间，林女士于2019年3月接其母亲接到了这个房屋同住。仅仅6个月后，林女士的母亲就从房屋的阳台跳楼轻生。事发后，林女士故意向他隐瞒该情况，并在当月解除租赁关系。

张先生表示，在2021年4月，他将上述房屋出售给李先生，约定转让价款为900万元。然而李先生在新房与保洁员攀谈过程中，意外得知2019年曾有人从房屋中跳楼自杀。李先生认为，张先生在明知其准备将该房屋作为婚房使用的前提下，非但未披露系争房屋发生过自杀事件，反而予以刻意隐瞒，该等行为违反诚实信用原则构成欺诈，导致他基于重大误解的前提下购买了房屋，因此将张先生告上了法院。双方经过庭外调解，张先生最终以降低房屋转让价款80万元的条件与李先生达成和解。

张先生表示，他是在与李先生的诉讼中才知悉了发生在自己房子中的坠亡事件。他认为，林女士承租房屋后，在未告知他的情况下将患有精神疾病的母亲接来居住，违反了合同的约定。在此期间其母亲坠楼，林女士作为实际承租人没有尽到对房屋的保管义务，也未尽到对其母亲的看管责任，而事发后林女士又加以隐瞒未将该情况告知他，导致他在之后出售房屋产生了直接损失，以及两次诉讼的律师费。因此，林女士对上述房屋构成“凶宅”负有责任，应当赔偿他所遭受的损失。于是，张先生将林女士告上了法院，要求赔偿房屋贬值损失80万元以及律师费14万余元。

房客：事发后已告知房东

对于张先生的说法，林女士并不认同。她表示，首先，就损害事实而言，张先生所谓的损害结果是对李先生降价80万元出售，而该80万元并非基于法院的生效判决，而是双方庭外私下商议的金额，她无法确认该金额的真实性与合理性，因此，张先生没有充分证据证明损害结果。

其次，即使有80万元损失存在，但该赔偿是基于李先生因为张先生的刻意隐瞒行为而主张，因此张先生损失的直接原因是他自身隐瞒了房屋状况而买卖房屋，李先生的请求以及张先生所谓的损失均与她毫无关联。

林女士强调自己并未故意隐瞒母亲的死亡。她表示，李先生买受房屋仅一个月便知晓房屋的具体情况，而张先生作为房屋所有人，在事发两年之后却说自己毫不知情，显然有悖常理。事实上，她在事发后就将此事告知张先生，并以房屋押金和另行支付3100元的方式与张先生就租房事宜全部处理完毕，双方此后再无争议。

最后，张先生所谓对“凶宅”的恐惧是基于社会习惯、风俗的生活禁忌，不属于法律渊源。现张先生基于“凶宅”主张损失，相当于把个人生活禁忌上升到公序良俗的高度，完全没有法律依据。

法院：房客无过错，自愿补偿10万元

浦东新区法院审理后认为

本案系财产损害赔偿纠纷

应适用过错责任归责原则

须具备四个构成要件：

行为人实施了某一行为

行为人行为时有过错

受害人的民事权益受到损害

行为人的行为与受害人的损害之间有因果关系

关于是否有损害事实。虽然“凶宅”并非法律概念，而只是一种生活禁忌，但在现实房屋交易实践中，房屋内有非正常死亡确实会对买受人的购买意愿或对出售价格产生影响，本案中确可认定房屋因林女士母亲坠亡而有部分降价损失。但张先生主张的降价80万元并非直接损失，且是张先生与买房人庭外协商的结果，具体的损失需综合相应举证和过错情形等案情进行认定。

至于林女士是否存在过错，法院表示，首先，张先生主张林女士承租房屋后擅自将其患有精神疾病的母亲接来居住违反合同约定，但无论是合同约定抑或是法律规定均未对此有禁止性条款，故张先生该主张并无依据。

其次，张先生主张林女士因其母亲自房屋阳台坠亡而未尽到对房屋的保管义务，也未尽到对其母亲的看管责任，但林女士母亲坠亡这一事件非林女士所能控制，该行为也大大超出了林女士所应承担的合理注意义务的限度范围。且过错作为可归责的事由，在于其本质上的不正当性或不良性，且应以客观的行为标准衡量行为本身是否应受非难性。就林女士母亲坠亡及给张先生带来的影响而言，林女士对此并不具有不正当或不良的心理状态和客观行为，不具有受非难性。

再者，张先生主张林女士向其隐瞒母亲自房屋阳台坠亡的情况且其在售卖房屋时仍不知晓坠亡之事，对此，综合双方在事发后便解除租赁关系、张先生在事发一年半后出售房屋且期间从未向林女士提出异议或主张赔偿、下家在交易过程中便知晓坠亡之事等具体案情，张先生上述说法不尽合理，张先生亦无相应证据佐证其意见。因此，本案中难以认定林女士具有过错。

据此，本案并不具备侵权责任的构成要件，张先生要求林女士赔偿的诉讼请求缺乏依据，法院实难支持。另，考虑到意外事件的发生，林女士自愿补偿张先生10万元，是对自身权利的处分，于法不悖，法院予以准许。（文中均系化名）

来源：上海法治报