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开发商在出售房屋时，为了打动消费者，往往会大力宣传楼盘的优势，甚至会作出一些促销优惠，例如某开发商在售楼时向赵小姐承诺： “四套房屋终身按照一套房屋来收取物业费。”可当赵小姐真的买了四套房之后，却发现依然需要按照四套房来交纳物业费。

实际上，开发商与物业公司是两个独立的法人主体。开发商出售房屋，与业主之间形成房屋买卖合同关系；物业公司提供物业服务，与业主之间形成物业服务合同关系，这是两个完全不同的法律关系。

根据《民法典》第171条第1款规定： “行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”也就是说，即使开发商与物业公司为关联企业，但只要在开发商没有获得物业公司的授权委托的情况下，开发商就无权处分物业公司，无权在购房合同中承诺免除物业费。开发商作出的免除物业费的承诺属于无权代理行为，在物业公司拒绝追认的情形下，对物业公司不发生效力。

事实上，减免物业费的承诺超出了开发商在房屋买卖法律关系中应有的权利范围，可以理解为开发商在售房时为促使消费者成功购房所采取的一种商业促销手段。若开发商为自身利益作出的超出自身应有权利范围外的促销承诺，却需要物业公司来无条件执行的话，对物业公司而言显失公平。由此也提示广大消费者，在购房的时候，应当理智分辨开发商的宣传及承诺。

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