生前转让集体用地合同无效 买方起诉子女追讨定金利息

法院：合同约定转让的宅基地属于农民集体所有土地，违反法律的强制性规定

卖家非法转卖其征收补偿安置的宅基地给买家，买家支付了转让款定金。不久，卖家过世，转让款定金能否找继承人返还？近日，钦州市钦北区人民法院审结了这起建设用地使用权转让合同纠纷案。

2018年1月28日，米沪与李薇、徐永山夫妇签订土地转让合同，约定李薇、徐永山将其征收补偿安置的一块宅基地永久性有偿转让给非同一经济组织的米沪修建住宅用地，转让价款为23万元。合同签订后，米沪向徐永山支付定金11.5万元。

之后，米沪了解到双方签订的土地转让合同违反了国家有关规定，想让李薇、徐永山返还所收取的定金。这时，米沪得知李薇、徐永山已经过世。于是，米沪要求李薇、徐永山的子女徐莹、徐铭、徐瑶承担返还责任。几番协商未果，米沪诉至钦北区法院，请求法院确认他与李薇、徐永山于2018年1月28日签订的土地转让合同无效，徐莹、徐铭、徐瑶在继承李薇、徐永山遗产实际价值范围内共同返还11.5万元以及资金占用期间的利息。

徐莹、徐瑶辩称，她们姐妹是外嫁女且没有继承父母的遗产，不应当承担责任。

徐铭辩称，他也没有继承父母的遗产，也没有钱，有钱就还给米沪。

钦北区法院审理后认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。集体用地不能转让。米沪并非案涉土地所在地村集体成员，米沪与李薇、徐永山签订的土地转让合同约定转让的宅基地属于农民集体所有土地，违反了法律的强制性规定，因此合同无效。李薇、徐永山应将依据土地转让合同取得的定金11.5万元返还米沪。由于李薇、徐永山占用资金，占用资金期间的利息应返还米沪，米沪请求按照同期一年期银行间贷款市场报价利率计算利息，依法有据，法院予以支持。因为李薇、徐永山已经死亡，徐莹、徐铭、徐铭作为李薇、徐永山的继承人，依法应在继承遗产实际价值范围内承担返还财产的责任。

不久前，钦北区法院作出一审判决：米沪与李薇、徐永山于2018年1月28日签订的土地转让合同无效；徐莹、徐铭、徐瑶以继承李薇、徐永山遗产实际价值为限返还土地转让定金11.5万元及利息给米沪。

宣判后，双方当事人均未上诉，该判决已经发生法律效力。（文中人名均为化名）

[法理评析]

根据民法典第1161条的规定，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。根据土地管理法的相关规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。米沪与李薇、徐永山签订的土地转让合同无效。由于李薇、徐永山已经死亡，徐莹、徐铭、徐铭作为李薇、徐永山的继承人，依法应在继承遗产实际价值范围内承担返还财产的责任。

来源：广西法治日报 钦州市钦北区人民法院

作者：庞萍