物业公司在未与业主或业委会、业主大会等协商一致的基础上，擅自在《物业管理合同》中约定“业主不得封闭阳台”之条款，属于排除业主专有权的格式条款，应属无效。

【基本案情】

某年，小轩购买xx小区xxxx室房屋一套。《房屋买卖合同》明确约定了小轩作为买受人，需要在支付完毕购房款、税费等并与开发商指定的xx物业公司签订《物业管理合同》后，才可以接房。

签约之后，小轩付清了相应费用，并在领取所购房屋钥匙的同时，与xx物业公司分别签订了《xx小区物业管理公约》、《补充协议》和《xx小区住宅装饰装修管理协议》等文件。其中，《补充协议》载明“本小区统一不得封闭阳台、改变立面……”。

小轩准备装修入住时发现，由于他所购买的房屋楼下就是车道，所以经常会有车辆行驶的噪音和扬尘。小轩觉得不封阳台实在是住不下去，心中愁苦。恰巧小轩这栋楼很多业主都在同时装修，他们商议决定，干脆大家各自把阳台封闭了事。小轩一想觉得有道理，遂和装修公司嘱咐封闭阳台，在原有开放式外观的基础上加装了平推开合式的玻璃窗，并没有安装外扩的窗户或者护栏。

小轩装修完毕后，保安在巡逻的时候发现了xx小区这栋楼的阳台十分“与众不同”，遂告知了公司。xx物业公司得知消息后，将封闭阳台的众多业主起诉至人民法院，小轩也收到了他作为被告的案件起诉状副本和传票等材料。xx公司在诉状中表示，小轩违反《补充协议》约定，私自封闭阳台，破坏了小区楼栋外墙的美观，不便于他们管理小区，所以起诉要求小轩将阳台恢复原状、确认补充协议中不得封闭阳台的约定合法有效。

小轩收到诉状又好笑又生气，自己家里自己竟然不能做主了吗？小轩积极应诉，抗辩称：《补充协议》是xx物业公司事先拟定的，属于格式条款，该格式条款应属无效。业主对自己的产权房有占有、使用、收益和处分的权利。这栋楼超过四分之三的业主都封闭了阳台，剩下的业主也没有提出过异议。所以他对阳台进行适当调整，是正当行使自己的专有权。故请求驳回xx物业公司全部诉讼请求。

【法院判决】

法院认为：

小轩通过签订合同、支付购房款、办理产权登记等取得了xx小区xxxx室房屋的建筑物区分所有权。案涉阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，业主小轩依法享有专有所有权。

封闭阳台本属行使专有所有权权能范围内的行为，而专有所有权作为一种完全的物权，具有直接支配性、排他性等本质属性，显然属于业主的主要权利。

xx物业公司虽然享有物业管理权，但这种管理权相较于业主的专有所有权而言，位阶更低。所以xx物业公司未和业主协商，直接以事先拟订的格式条款，排除各业主对阳台的专有所有权，根据有关法律规定，该格式条款无效。

对于本案阳台能否封闭及如何封闭的问题，理想的方式是由物业公司从符合多数业主意愿的原则出发与业主协商，从而统一选定封闭阳台的方式和所用材料。但由于物业公司与包括小轩在内的众多业主不能就此达成一致。因而，本院只能依法作出裁量，以平衡各方利益。

小轩出于居住安全、防尘、防噪音等原因将阳台封闭，这并不为有关法律法规所禁止。且小轩采用无边框、不外扩的透明平推开合式玻璃封闭阳台，已尽其限度地顾及物业外观的美观，未与小区业主的公共利益相冲突，对于小区房价和物业管理难度的影响也微乎其微。故小轩此举是对其专有所有权的正当行使。

虽然建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护亦属法理和通常意义上理应得到维护的正当利益。小轩封闭阳台，不可避免地对上述利益造成一定影响。但如xx物业公司在没有合法依据情况下因此限制小轩封闭阳台，又会侵犯小轩的正当权利，两者存在一定的利益冲突。利益衡量之下，业主基于专有所有权而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。

综上，法院判决如下：1．xx物业公司与小轩所签《补充协议》中不得封闭阳台的内容无效。2．驳回xx物业公司要求小轩将阳台恢复原状的诉讼请求。

【律师说法】

物业公司行使其物业管理权，力求维护建筑物和小区环境的整体美观，本来没有错。但业主为了防噪音防风沙等正当理由封闭阳台，未危及建筑安全且未与小区业主公共利益相冲突的，此时业主的专有所有权权益优先受到保护。

【有关法条】

《中华人民共和国民法典》

第三条　民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。

第四百九十六条　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

第二百七十一条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

《上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》

10．如果物业管理企业在履行物业管理服务合同中，与业主行使权利发生冲突，并产生纠纷，应该如何处理？

答：物业管理企业在履行对物业的管理职能，或在为业主提供服务中，应避免对业主行使权利构成妨碍。

当履行管理、服务职责与保障业主权利不受侵犯之间发生冲突时，如果该行为的实施，是为全体或多数业主的利益而必须实施的行为，在物业管理企业尽了努力仍无法避免冲突发生的情况下，少数受影响的业主具有给予配合、提供方便的义务。

如果少数业主因履行上述配合和方便义务而遭受损害的，受有利益的其他业主应对造成的损害给予合理补偿。