出租人与承租人签订的租赁合同未到期，出租人在未通知承租人的情况下，便直接将租赁房屋出售给第三人，侵害了承租人的"优先购买权"。承租人主张优先购买权的损失如何计算？笔者分析如下：

首先，我们看看法律对"优先购买权"的规定。我国《合同法》第230条规定"出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利"、《******关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定"出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持"。通过上述法律规定可知，出租人在出售租赁房屋时，必须在合理期限内通知承租人是否购买，如果承租人表示不购买的，则出租人方可将租赁房屋出售给第三人。那么，出租人通知的合理期限是多久？原《城市私有房屋管理条例》规定需在3个月内通知，但该规定已经废止，目前也未有其它法律规定，对此合理期间予以明确规定。我们根据该解释第24条第（三）款"出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的"的规定予以推算，合理期间为15日，亦相对合理。毕竟房价市场波动瞬息万变，3个月的期限对于出租人来说存在价格下跌的风险。

其次，侵害"优先购买权"的损失如何计算？承租人因为出租人未履行通知义务丧失行使优先购买权的损失，实际上是一个机会损失，即承租人有可能购买租赁房屋，有可能不购买，有可能从租赁房屋中获利，也有可能承担亏损，这一切均待定。但是无论承租人是否购买，是否盈利，这都不能作为出租人不履行通知义务的理由。

承租人因无法行使优先购买权，必将导致其需要到市场重新寻求新的交易信息，支出新的信息费用、时间劳动成本、中介费用、搬迁费用、装修损失、停业损失等，这些系实际可预见的损失。在（2018）苏0402民初3108号一案中，法院认为"出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。从优先购买权的性质来看，它属于强制缔约请求权。承租人的优先购买权被侵害所丧失的是以同等条件购买租赁房屋的机会。该机会损失是指承租人获取某种利益或维持某种有利地位机会的丧失而导致的损失。在此种情形下，承租人是否可以期待获得租赁房屋的所有权还处在一种不确定的状态。因此，承租人的损失仅体现在机会利益损失的范围内，而无法将可期待利益的损失计算在内。此时的损失主要包括：承租人不得不另外寻租或购买其他条件相当的房屋来替代过程中产生的财产上的损害"。

另外是否能以市场价计算房屋差价损失？在（2017）苏0611民初193号一案中，法院认为："考虑到原告享有的优先购买权仅是一种机会，且是否行使以及能否行使尚不确定，本院根据房屋差价酌情确定被告赔偿原告房屋差价8万元。被告辩称原告享有的优先购买权是购买的机会，但不一定能够行使，故房屋差价不应作为赔偿范围。就此，本院认为，权利是以存在救济途径为保障的，没有救济就没有权利，倘若被告无需承担赔偿责任，则法律赋予承租人的机会权利就成为一纸空文，故对被告的该抗辩意见不予采信。就被告辩称不应以另外案件的评估结果作为计算房屋差价的依据问题，本院认为，被告违约在先，房屋价格的变化虽具有不确定，但作为确定损失参考因素，应以有利于守约方的原则确定，原告选择与裁判时间接近的评估价作为房屋差价的证据依据，并无不可。故对被告的该抗辩意见，本院亦不予采信"，该案原告委托评估的时间节点为立案时，因此，用立案时的市场价格与租赁房屋实际出售的市场价值差价计算损失，在实践中亦有判例，法院会根据实际情况酌情予以认定损失金额。

综上，笔者认为，作为承租人在计算优先购买权的损失时，可以同时以实际损失及差价损失的计算标准予以计算，至于法院是否采纳，亦取决于法官的自由裁量权。但作为原告，应当在法律评断标准不一的情况下，从最有利于自身的角度出发，为自己争取最大的利益。