导读：面对不断攀升的房价，大多数人只能望而止步，选择了租房居住。在实践中，因租赁关系产生的纠纷亦越来越活跃，笔者今天跟读者分享一个小案例。

案情简介：租客王某与房东张某于2019年8月1日签订《租赁合同》，合同约定租金押一付三，租赁期限从2019年9月1日起至2020年8月31日止。合同签订后当晚，租客王某临时改变主意不想承租了，遂与张某协商解除合同，并愿意按照合同约定承担一个月租金的违约责任，只希望张某能退还三个月的租金。张某不同意，王某再次于2019年8月5日向张某发送解除合同的书面通知，张某于次日签收。合同签订后至今王某尚未入住。

问：在张某不存在违约的情形下，王某单方发出解除合同的书面通知，合同是否解除？张某是否应当退还三个月租金？

笔者分析如下：

本案主要涉及的是合同解除权的问题，也就是说作为违约方能否通知解除合同。关于合同解除权问题，我国《合同法》第93条规定了约定解除权的行使，即双方在合同中约定的解除合同的情形出现时，便可行使；第94条详细规定了法定解除权行使的几种情形，从该条规定分析，仅赋予守约方享有解除权，没有赋予违约方享有解除权的权利。之所以赋予守约方享有解除权，也是为了保障市场交易的稳定以及诚实信用利益方的合法权益。而第96规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，该条便是守约方享有的通知解除权。

从上述来看，既然通知解除权的行使主体系守约方，那违约方发出的解约通知便不发生解除的效力，该通知的行为性质如何认定？笔者认为，虽然王某作为违约方，发出的解除通知即便到达张某，也不能致使合同解除，但该通知起到了“通知”的作用，也就是说王某想要解除合同的意思表示从张某签收之日起便生效，王某以实际行为违约，张某虽不同意解除合同，但是对于租赁合同这种具有人身使用性质的合同，在法律上或者现实中并不能强制对方居住使用。因此，考虑到租赁合同的性质，在王某自愿按照合同约定承担违约责任的前提下，张某理应将违约金扣除后剩余的租金退还给王某。如果张某执意不解约，王某又未能使用租赁房屋，王某通过诉讼或仲裁的方式要求解约，此时确认合同解除的起算点应当为解除通知到达张某之日起算，对于合同解除后扩大的损失，张某应自行承担责任。