一、【业主概念】

业主是指拥有产权的人。物业与建筑上讲的业主本质上是一致的。都是指物业（产权）所有者。

依法登记取得或者根据《民法典》规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为物权法所称的业主。

二、【业主权利】

业主的权利分为三部分，即：对专有部分的所有权，对共有部分的共有权及共同管理权。

1、专有部分的所有权

《民法典》第二百七十二条 规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。即享有占有、使用、收益和处分的权利。

2、共有权

业主的共有权包括区分所有建筑物共有部分的共有权以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权；共有道路、车位的共有权；建筑物区划内配套建设的车位、车库的法定用役权。

这种共有权包括使用权、收益分配权、危险和妨害的排除请求权。

3、共同管理权

共同管理权是指维护共有部位和共有物物理性能以及保证配套设施正常运行的权利。根据我国《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中，享有以下十项权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务的权利；

（二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议的权利；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议权；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

根据《民法典》第二百七十八条 规定，业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定“筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

三、【业主义务

】

1、行使专有部分所有权时应承担的义务；

不得损害他人专有部位；

不得损害共有部位的义务；

为相邻业主提供维修便利的义务；

对共有部位和共有物承担的义务；

不非法占有的义务；

不非法加害的义务；

分摊管理费用的义务；

2、共同管理的义务：

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

3、业主的相关义务及责任

业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求，对于物管企业或其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，应当依法予以配合。

对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,业主大会或者业主委员会，有权依、或依约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

　　业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

4、业主不得以不享有权利而不履行义务。

四、【特别规定】

1、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

2、建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。应当首先满足业主的需要。

3、业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

4、建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。

5、建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。　　

五、【业主合法权益的保护】

业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。