买卖合同中会遇到买方不按时付款的情况，如果对方逾期付款了，卖方能否要求买方支付违约金？

【案情回放】

2016年3月7日，肖文艺（卖方）、赵金亮（买方）及房屋中介签订《二手房买卖合同》。合同中约定：

1、卖方转让山湖海路8号4栋2单元301房给买方；

2、该房地产还处于抵押状态，卖方答应合同生效后45日内还清贷款，并办理好注销抵押登记手续；

3、该房产转让总价款为121万元；

4、该房地产交易定金为人民币2万元；本合同签订时，向卖方支付定金2万元；

5、买方须于2016年3月15日前支付首期款22万元；

6、买方逾期付款的，卖方有权要求买方按日0.05%支付违约金，合同继续履行；买方逾期付款超过30日的，卖方有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款10%的违约金；

7、买卖双方约定了违约责任及违约金额。

该合同上签有肖文艺、赵金亮的名字及盖有中介的公章。

签字当日，肖文艺出具一份《收据》，载明“今收到赵金亮购买山湖海路8号4栋301定金2万元。收款人肖文艺。”此后，赵金亮并未向肖文艺支付任何款项。

之后，肖文艺向法院起诉请求，赵金亮支付购房违约金12.1万元，。赵金亮则称因签订合同、支付定金至今肖文艺本人均未亲自出面处理房屋买卖的事宜，在赵金亮的要求下肖文艺又迟迟未出具房屋产权证以示产权情况。赵金亮因担心产权设立了三项高额抵押而导致房屋买卖不能，故未按合同约定向肖文艺支付首付款。

【律师分析】

赵金亮在承认其在签订房屋买卖合同之前详细阅读过合同文本。而《二手房买卖合同》明确告知了赵金亮涉案房屋设有抵押，又约定抵押权由肖文艺负责在合同签订后45天内予以清洁。赵金亮在庭审中称肖文艺存在的4点违约行为均与合同约定不符。而且，根据合同法第六十七条的规定，肖文艺至今没有履行清洁抵押权的合同义务，乃赵金亮未履行其支付首付款的合同义务而行使的先履行抗辩权。没有证据证明肖文艺有违反合同约定的行为。

合同法第九十七条又规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。所以肖文艺应予返还定金。

肖文艺在房屋设有三项高额抵押的情况下，根据合同法第六十八条的规定，赵金亮的行为是行使其不安抗辩权。肖文艺据此要求赵金亮赔偿合同总价10%的违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。

【法院判决】

解除涉案买卖合同；

肖文艺向赵金亮返还定金2万元；

驳回肖文艺、赵金亮的其他诉讼请求。

【律师提示】

我国法律并没有直接规定，在买方逾期付款的情况下，卖方可以解除合同。因为这既不属于合同目的无法实现，也不意味着违约一方不履行自己的义务，因此，如果合同中没有专门约定卖方在这种情况下可以解除合同，那么尽管买方付款逾期，卖方也没有权利解除合同。

在合同履行过程中，如果买方有逾期履行交付首付款的违约行为，但没有出现根本性的违约，当双方不能协商解决，卖方诉讼到法院要求解除合同，而买方提起反诉要求继续履行合同时，法院通常会判决合同继续履行。